Vysoké úrokové sadzby na hypotékach a drahé nehnuteľnosti nie sú veľmi príjemnou kombináciou. Ako v tejto náročnej dobe kúpiť byt či dom čo najvýhodnejšie? Ak riešite túto dilemu, naša odborníčka na reality Róberta Mecková a hypotekárna expertka Eva Šablová pre vás pripravili odpovede na 10 kľúčových otázok, ktoré by si mal položiť každý. Nový byt predsa nie je televízor či pohovka, ktorú po pár rokoch vymeníte…

V článku sa dočítate:

• Aké kľúčové otázky si treba položiť pri výbere nehnuteľnosti?
• Ako budete byt financovať a kedy to chcete zrealizovať? 
• Kde začať, ak budete kúpu financovať hypotékou?
• Na čo si dať pozor pri porovnaní úverov?
• Dá sa vybavenie hypotéky nejako urýchliť?
• V akom momente podpisovať rezervačnú zmluvu?

1. Za akým účelom byt kupujete?

Na úvod si položte niekoľko základných otázok, ktoré sa týkajú účelu kúpy nehnuteľnosti. Je veľmi dôležité vedieť, prečo byt či dom kupujete.  Je rozdiel, či budete v nehnuteľnosti bývať sami alebo napríklad so svojou štvorčlennou rodinou.

Či hľadáte nehnuteľnosť na prenájom s vidinou jej predaja po pár rokoch, prípadne chcete kúpiť novostavbu v predpredaji len ako investíciu. Podľa toho ako si odpoviete, prichádzajú na rad ďalšie otázky. 

 2. Ako budete byt financovať?

Toto je asi najdôležitejšia otázka. Byt či dom by ste mali kupovať s rozumom a tak, aby to extrémne nezaťažilo váš rodinný rozpočet. Je rozdiel, či nehnuteľnosť kupujete sami alebo spolu s partnerom, čím sa váš disponibilný príjem znásobí. Pozor, ak však aj banka vyhodnotí váš príjem ako dostatočný, automaticky to nemusí znamenať, že ide o rozumné rozhodnutie.

Takýto dlhodobý úver by vás nemal zaťažiť tak, že radikálne okrešete svoje záľuby alebo budete pod extrémnym stresom. Je rozumné si na rovinu povedať, na čo reálne máte, koľko si môžete požičať a čo je už nad vaše sily. 

Netušíte, na aký úver reálne máte? Viac si môžete prečítať v našom blogu Ako si vypočítate maximálny limit hypotéky

3. Kde a v akom stave ho chcete kúpiť?

Starý tehlový byt v širšom centre síce bude lacnejší ako novostavba, ale myslite na to, že predajná cena bytu nie je jediná podstatná položka. Aj keď na začiatku ušetríte, do rekonštrukcie bytu možno „nalejete” ďalších 15- až 50-tisíc eur. Preto zvážte aj to, či máte potrebné zručnosti, aby ste si nehnuteľnosť prerobili sami alebo si budete musieť niekoho zaplatiť.

Či máte financie, manažérske schopnosti a kontakty na to, aby ste sa do rekonštrukcie pustili. Nie nadarmo sa hovorí „radšej vyhorieť ako prerábať”. Ten, kto prerábal akúkoľvek nehnuteľnosť, veľmi dobre vie, čo to obnáša.

4. Aké viete robiť kompromisy?

Aj keď sa to nezdá, je to veľmi dôležité. Niekto si vysníva byt v centre mesta, ale za každú cenu ho chce mať napríklad orientovaný na západ a špeciálne spálňu na sever. Čím prísnejšie požiadavky máte, tým dlhšie budete nehnuteľnosť hľadať. Byty nerastú na stromoch a kvalitné byty už vôbec. Treba si urobiť rebríček priorít, ktoré sú pre vás ako kupujúceho najpodstatnejšie a riadiť sa primárne nimi.

Teda či chcete dve alebo jedno parkovacie miesto v novostavbe, alebo si radšej kúpite tehlový byt v centre mesta bez parkovacieho miesta, či chcete výhľad alebo prízemie za nižšiu cenu a podobne. Hlavne počítajte s tým, že dokonalý byt pravdepodobne nenájdete.

5. Kedy to všetko chcete zrealizovať?

Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť výhodne a bez stresu, základom je rozumné plánovanie. Ak hľadáte byt, pretože sa vám o pár mesiacov narodí dieťa, ste rozhodne pod väčším stresom ako niekto, kto ešte len plánuje rodinu a pomaly sa obzerá po novom bývaní.

Ak porovnáme súčasnú situáciu na trhu napríklad s obdobím rokov 2020 alebo 2021, v dnešnej dobe je striehnutie po vhodnej nehnuteľnosti zaujímavé aj preto, lebo kupujúci majú väčšiu šancu zjednať cenu. Ak nepotrebujete bývať hneď, skvelou voľbou sú novostavby. Tie v úvodných fázach predaja ponúkajú výhodné predpredajové ceny.

6. Kde začať, ak budete kupovať cez hypotéku? 

Každá banka má svoju úverovú politiku a štandardy, podľa ktorých hodnotí žiadateľov o úver. Kým v jednej banke môžete s daným typom príjmu a úverovou požiadavkou vyhovovať, iná banka vás môže odmietnuť. Vyznať sa v týchto kritériách a vedieť ich navzájom porovnať a vyhodnotiť je časovo veľmi náročné. Výhodu majú tí, ktorí tento prieskum a vybavenie úveru nechajú na profesionálov. 

Finančný sprostredkovateľ, ktorý sa každý deň stretáva s desiatkami rôznych prípadov, na základe svojich skúseností a znalostí bankových špecifík, vás vie správne a hlavne bez zbytočných prešľapov nasmerovať tam, kde je to pre vás ideálne. 

Zároveň si spoločne s odborníkom prejdite dôležité body súvisiace s tak zásadným rozhodnutím ako je hypotéka:

• Nechajte si bezplatne skontrolovať vaše existujúce finančné produkty, ktoré môžu súvisieť s vašimi plánmi a možnosťami v oblasti úverovania.
• Myslite aj na to, ako dofinancujete hypotéku. Ak nemáte potrebných 20 % vlastných zdrojov, môže byť vaša cesta k novému bývaniu komplikovanejšia.
• Pri financovaní bývania zvážte aj prípadné riziká. Ako budete mať zabezpečené splácanie úveru? Čo v prípade, ak sa vám zmení finančná situácia? Budete mať dostatočnú finančnú rezervu na pokrytie zvýšených mesačných výdavkov? 

Tieto odporúčania sú základom toho, aby ste získali nielen dobrý úver a vyriešili svoju potrebu, ale aj mohli počas splácania hypotéky pokojne spávať. Celým zložitým procesom poskytnutia úveru, cez plán na jeho efektívne splácanie až po predčasné vyplatenie vás prevedie kvalitný finančný sprostredkovateľ, vďaka ktorému môžete získať väčší prehľad a ušetríte veľa času a peňazí.

7. Na čo si dať pozor pri porovnaní úverov

Nepodceňte dôkladný prieskum trhu, porovnajte si viaceré ponuky. Zistite si v bankách nielen výšku úroku, splátky a sumu úverového limitu, ale aj detaily, čo všetko treba splniť, aby ste danú ponuku aj dostali. Okrem parametrov hypotéky sa zaujímajte aj o to, či reálne hypotéku v požadovanej výške vzhľadom na vašu finančnú situáciu dostanete. 

Využite možnosť nezáväzného prepočtu s finančným sprostredkovateľom, ktorý vie ešte pred podaním žiadosti prepočítať, na akú výšku hypotéku pri dnešných vysokých úrokoch vo vašom prípade môžete pomýšľať. Majte reálne očakávania, prieskum v bankách a predbežné kalkulácie maximálnych limitov vám napovedia, kde je strop vašich finančných možností.

8. Ako kúpnu cenu dofinancujete?  

Veľmi frekventovaným problémom býva, že ľudia nemajú dostatočný objem vlastných peňazí na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti. Keďže väčšina klientov nedostane z banky viac ako 80 % hodnoty nehnuteľnosti, vzniká otázka, odkiaľ zobrať zvyšné peniaze. Problém vznikne, ak klientom nevychádza ďalší úver na dofinancovanie, alebo nemajú možnosť ručiť ďalšou nehnuteľnosťou, ktorá by im pomohla získať hypotéku v plnej výške.

9. Dá sa vybavenie hypotéky nejako urýchliť? 

Podľa našich skúseností je najlepšie, ak hypotéku nevybavujete sami. Ideálne je, ak využijete služby skúseného finančného odborníka, ktorý vás celým procesom prevedie a zaručí vám odborný dohľad nad procesom, skontroluje dokumenty a pomôže vám skompletizovať všetky podklady pre banku. Sprostredkovateľ vás rýchlo a zrozumiteľne usmerní, čo treba pripraviť, kde sú aké možnosti, riziká a čo je potrebné z vašej strany ešte vybaviť. 

Ak napríklad riešite žiadosť v banke, ktorá nebude schopná uznať nehnuteľnosť v stave a so zápisom, aký je na katastri, môžete zbytočne stratiť veľa času a čo je horšie, v úverovom registri už bude žiadosť figurovať a môže vás obmedziť pri hľadaní iného riešenia. Za služby sprostredkovateľa neplatíte a takto pripravený sa vyhnete chybám, ktoré vás môžu stáť nielen stratu času, ale častokrát aj nemalú finančnú ujmu.

10. V akom momente podpisovať rezervačnú zmluvu? 

Nepodpisujte rezervačnú zmluvu na nové bývanie skôr, ako budete mať zistené vaše možnosti hypotéky. Často sa totiž stáva, že ľudia podľahnú tlaku a zaplatia za rezerváciu nehnuteľnosti v čase, keď ešte nemajú vyriešenú podobu financovania bývania, alebo aspoň adresný prieskum trhu. Môžu tak prísť o rezervačnú zálohu, ktorá býva pár tisíc eur a v prípade zamietnutia úveru nemusí byť v každej realitnej kancelárii vratná. 

Alebo sa stáva, že v časovom strese vybavia hypotéku s nie úplne ideálnymi podmienkami a splátka úveru či dokonca viac splátok veľmi zaťaží ich rozpočet. Potom sa dostanú do sklzu so splátkami, v horšom prípade sa stanú neplatičmi. V niektorých bankách dokonca môžete vybaviť úver na tzv. nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Znamená to, že banka posúdi vašu žiadosť o úver, teda podpíšete hypotéku a až následne do 6 až 12 mesiacov predložíte podklady k bytu. Na výber ideálnej nehnuteľnosti tak budete mať dostatok času a hlavne, bude to bez stresu, či vám banka hypotéku poskytne.

TIP: Skôr než urobíte akékoľvek rozhodnutie, odporúčame vám najskôr sa poradiť s odborníkom. Našich finančných sprostredkovateľov z FinGO.sk nájdete na celom Slovensku. 

Môžete sa s nami spojiť aj telefonicky či online. Zavolajte nám na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte kontakt vo formulári nižšie a my sa vám ozveme.