Ako vybaviť hypotéku, krok za krokom

Pandémia koronavírusu, neistý vývoj ekonomiky či lockdowny. To všetko by mohlo vplývať na možnosť získať vysnívané bývanie. Našťastie, na Slovensku tieto udalosti hypotekárny trh až tak nepoznačili. Výška úrokovej sadzby je stále rekordne nízka, cca 1 %. Aspoň zatiaľ. V susednom Česku úrokové sadzby raketovo stúpli, ich hodnota dosahuje v lepšom prípade 3,5 %. Preto, ak ste hypotéku plánovali a financie vám to dovolia, vybavte si ju čím skôr. 

V článku sa dočítate:

• Čo budete potrebovať pri vybavovaní hypotéky
• Ako porovnávať ponuky bánk a ako vám pomôže FinGO.sk
• Aké sú v súčasnosti podmienky, aby ste mohli získať hypotéku
• Často kladené otázky o príjme, nehnuteľnosti, čerpaní úveru a podobne 

Na to, či vám schvália hypotéku vplýva množstvo faktorov. Banka bude zisťovať, ako dlho ste zamestnaný alebo podnikáte. Tiež to, aké sú vaše príjmy vzhľadom na výdavky a sumu, ktorú si chcete požičať. O výške hypotéky, ktorú dostanete, môže rozhodnúť aj to, kde pracujete. Týka sa to hlavne zamestnancov v gastre, hotelierstve alebo ľudí pracujúcich v zahraničí. Ak patríte do tejto skupiny, nemusíte zúfať, nie všetky banky to bude zaujímať.

Čo budete potrebovať pri vybavovaní hypotéky 

Hypotéka je najlacnejší spôsob na financovanie bývania, ale nepochybne vám zaberie veľa času. Musíte obehať banky, vedieť vybrať najvýhodnejšiu ponuku a nazhromaždiť potrebné doklady.

TIP: Ak sa zdĺhavému procesu chcete vyhnúť, využite služby finančného sprostredkovateľa. Výhodou je nielen úspora času, ale aj prehľad hypotekárneho trhu a znalosti, ako postupovať. Za jeho služby nič neplatíte.

• Na schválenie hypotéky budete potrebovať doklady totožnosti, potvrdenia o príjmoch v požadovanej forme, doklady preukazujúce kúpu nehnuteľnosti (rezervačná zmluva, zmluva o budúcej kúpnej zmluve a podobne), znalecký posudok pre stanovenie hodnoty nehnuteľnosti a návrh kúpnej zmluvy.
• Ak hypotékou budete refinancovať aj iné úvery, pripravte si pôvodné úverové, prípadne záložné zmluvy. Keď ňou chcete  splácať kreditky či povolené prečerpanie, postačí posledný výpis z účtu. 
• Najviac dokladov budete potrebovať, ak chcete hypotékou financovať výstavbu nehnuteľnosti. Pripravte si právoplatné stavebné povolenie, znalecký posudok k pozemku, geometrický plán a podobne.

Začnite porovnaním dostupných hypoték 

Len tak, že si urobíte kompletný prehľad, zistíte, ktorá ponuka sa vám najviac oplatí. Najvýhodnejšia totiž nemusí byť tá s najnižším úrokom. Toto by ste si mali všímať:

Poplatky 

• za poskytnutie úveru
• za prípadný znalecký posudok pri odhade ceny nehnuteľnosti
• za postupné čerpanie úveru
• za doplnkové služby ako bežný účet, poistenie nehnuteľnosti, poistenie úveru, kreditnú kartu k úveru

RPMN (ročná percentuálna miera nákladov)

• čiže koľko v skutočnosti zaplatíte ročne za to, že ste si požičali. Zahŕňa všetky náklady na úver vrátane poplatkov za spracovanie úveru, znalecký posudok či poistenie úveru a nehnuteľnosti.

Doba fixácie, na ktorú si chcete zastabilizovať výšku mesačnej splátky

• môžete si ju sami zvoliť. Spravidla platí, že čím je nižšia fixácia, tým nižší je aj úrok. Ale pozor, nikdy neviete, čo bude o 3 roky, preto si dobu fixácie dobre zvážte. Dlhšia, 5-ročná fixácia sa vám môže neskôr vyplatiť.

Ak si chcete porovnať hypotéky z domu cez počítač či mobil, využite FinGO hypotekárnu kalkulačku. Ak uprednostňujete osobný kontakt, môžete nám zavolať na 0800 60 10 60.

Poradíme vám s výberom hypotéky, pôjdeme za vás do banky a pomôžeme s papierovaním. Spolupracujeme so všetkými relevantnými bankami na Slovensku a poznáme ich podmienky aj obmedzenia.

Podmienky na získanie hypotéky

Banky nemajú na schválenie hypotéky stanovený presný čas. Napríklad, hypotéka na refinancovanie sa dá vybaviť za pár dní. Pri kúpe ešte nepostavenej nehnuteľnosti to bude trvať oveľa dlhšie. Čas zaberú nielen návštevy banky a prieskum trhu, ale aj dokladovanie požadovaných dokumentov. Dĺžka sa tak môže líšiť. Od momentu, kedy vstúpite do prvej banky až po čerpanie, to môžu byť aj tri mesiace. 

Ak chcete dobu čakania na vysnívané bývanie skrátiť, obráťte sa na skúseného finančného sprostredkovateľa. Vo FinGO.sk poznáme schvaľovacie procesy a často sa nám podarí proces urýchliť.

Aké sú podmienky na získanie hypotéky

Pracovný pomer a príjem

Štandardne musíte byť zamestnaný minimálne 3 mesiace. Odporúčame však aspoň 6 mesiacov, pretože väčšina bánk bude váš príjem priemerovať práve šiestimi mesiacmi. Podnikať by ste mali aspoň jeden rok, byť bez dlžôb a vaše daňové priznanie by malo byť samozrejme plusové. Banka bude zohľadňovať vaše výdavky vzhľadom na životné minimum. Súčet splátok vašich úverov musí byť po odpočítaní životného minima maximálne 60 % z toho, čo zarobíte.

Úverová minulosť a splácanie záväzkov 

Čo tiež zohrá svoju rolu, je vaše „skóre” v úverovom registri. Banky budú zisťovať, či splácate iné úvery načas, a či nemáte nedoplatky a dlhy. Takisto ich bude zaujímať ako poctivo platíte svoje sociálne a zdravotné poistenie a iné záväzky voči štátu.

Základné podmienky bez ohľadu na žiadateľa

• Maximálnu sumu čerpanej hypotéky určuje výška vašich príjmov.
• Splácať ju môžete najmenej 4 roky, maximum je 30, v niektorých bankách aj 40 rokov.
• Hypotéku dostanete na konkrétny účel. Môže to byť kúpa nehnuteľnosti, refinancovanie existujúcich úverov, rekonštrukcia alebo údržba a výstavba alebo aj bez účelu, resp. kombináciou niekoľkých účelov.

Často kladené otázky

Treba dokladovať príjem? 

Áno, okrem refinancovania, kedy sa len nahrádza pôvodný úver novým. Vtedy nový úver musí byť bez navýšenia, resp. s maximálnym povoleným navýšením 5 % alebo 2000 €, a to bez zmeny dlžníkov. Pokiaľ príjem zdokladujete v dostatočnej výške, môžete refinancovať aj s navýšením.

Aké sú požiadavky na založenú nehnuteľnosť? 

Musí to byť nehnuteľnosť určená na bývanie, vysporiadaná a riadne zapísaná v katastri nehnuteľností. Tiež musí spĺňať náležitosti v zmysle stavebného zákona, byť obývateľná, v dobrom technickom stave, so zabezpečeným prístupom alebo v procese výstavby podľa právoplatného stavebného povolenia.

Ako prebieha čerpanie hypotéky? 

Ak nehnuteľnosť kupujete, peniaze sa odošlú na účet predávajúceho, a to jednorazovo alebo postupne. Záleží od toho, či hypotéku čerpáte naraz alebo na viackrát. Keď ide o hypotéku na refinancovanie, suma sa odošle podľa vyčíslenia zostatku úveru na účet pôvodnej banky. Tým sa zabezpečí jeho korektné splatenie. Pri účeloch ako je rekonštrukcia, výstavba alebo pri bezúčelovom úvere banka pošle peniaze na váš účet.

Množstvo praktických rád a tipov, ktoré využijete pri výbere vhodnej hypotéky, nájdete aj V NAŠOM E-BOOKU, ktorý si môžete stiahnuť zadarmo

Ako sa prenáša hypotéka? 

Na základe preukázania dostatočne dlhej doby splácania pôvodnej hypotéky. Je dôležité bezproblémové splácanie úveru a novej banke predložíte aktuálne vyčíslenie zostatku úveru. Pokiaľ viete preukázať dostatočný príjem, môžete hypotéku refinancovať kedykoľvek.

Môžem mať 2 hypotéky? 

Áno, vo väčšine bánk je limitom vaša finančná analýza. Úvery vám môžu poskytnúť maximálne do limitu stanoveného NBS, čiže do 8-násobku vášho čistého ročného príjmu očisteného o životné minimum. Zároveň vaše úverové splátky nesmú presiahnuť 60 % tohto príjmu. Obvykle banky financujú 80 % hodnoty nehnuteľnosti, vo výnimočných prípadoch až 90 %.

Je možné odložiť splátky?

Ako núdzové riešenie áno, dnes už však s negatívnym zápisom do úverového registra. Ak si odložíte splátky, ide o určitý prejav vašej platobnej neschopnosti a banka sa na vás môže v budúcnosti negatívne pozerať ako na nie veľmi spoľahlivého dlžníka. To znamená, že vám poskytne horšie podmienky na úrok vo výročí fixácie a sťažia sa vaše možnosti refinancovania takéhoto úveru.

Aká je podmienka daňového bonusu na bývanie? 

Vek 35 rokov a musíte spĺňať stanovený príjmový strop. Túto výhodu môžete využiť vo forme daňového bonusu na zaplatené úroky, ktoré si uplatníte sám.

Zaujíma vás ešte niečo, ale odpoveď ste nenašli? Naši profesionálni finanční sprostredkovatelia z FinGO.sk vám pomôžu. Zavolajte nám na 0800 60 10 60 alebo zanechajte vaše kontaktné údaje vo formulári nižšie a prepojíme vás so skúseným maklérom vo vašom okolí.