Ako vybaviť znalecký posudok domu či bytu

Znalecký posudok je jedným z kľúčových dokumentov pri vybavovaní hypotéky. Určuje hodnotu nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť za poskytnutie úveru a preto ovplyvňuje aj to, aký vysoký úver vám banka môže schváliť. Čo všetko obsahuje znalecký posudok a ako si ho vybavíte?

Bez ohodnotenia nehnuteľnosti vám banka hypotéku nedá. Nehnuteľnosť totiž zakladáte ako zápezpeku úveru, preto banku zaujíma, akou hodnotou sa zaručíte za balík peňazí, ktoré vám požičia. Oficiálnu hodnotu nehnuteľnosti určí práve odborný znalecký posudok. Mnohí ľudia si mýlia hodnotu nehnuteľnosti s kúpnou cenou, ale pozor, nie je to to isté. 

Príklad: Ak kupujete byt za cenu 120 000 €, ale znalec ho ohodnotí len na 100 000 €, banka vám môže poskytnúť úver maximálne do 80 000 € (teda 80 % z hodnoty bytu 100-tisíc € a nie 80 % z ceny bytu 120-tisíc, čo by bolo 96-tisíc €). Platí to aj opačne. Ak bude hodnota kúpnej ceny nižšia ako hodnota v znaleckom posudku, väčšinou banky uznajú tú nižšiu z týchto dvoch súm.

Pri hypotéke na kúpu bytu alebo domu klienti väčšinou dokladujú znalecký posudok ku kupovanej nehnuteľnosti. Ale niekedy môže ísť aj o posudok inej nehnuteľnosti, ktorou chcete banke ručiť za úver, napríklad môže ísť o byt či dom rodičov, ktorý má vyššiu hodnotu.

Posudok potrebujete aj pri refinancovaní

Znalecký posudok potrebujete nielen pri hypotéke na kúpu nehnuteľnosti, ale aj pri refinancovaní alebo konsolidácii starších úverov. Keby ste ich spájali do jedného úveru na bývanie, hodnota nehnuteľnosti by v tom prípade musela pokryť všetky spájané úvery dokopy. 

TIP: Práve pri refinancovaní alebo konsolidácii môžete využiť pôvodný znalecký posudok, ak ho máte k dispozícii z obdobia, keď ste vybavovali prvú hypotéku. Samozrejme, závisí to aj od toho, či je v posudku byt či dom ohodnotený na dostatočnú sumu vzhľadom k zostatku úveru alebo viacerých úverov, ktoré refinancujete. 

V niektorých bankách môžete využiť aj inú formu ohodnotenia ako znalecký posudok, a to interné ocenenie bankou. To môže byť vo forme cenových máp, ktoré majú banky pre niektoré typy účelov nastavené na byty obvykle aspoň v okresných mestách. Druhou možnosťou je, že vám znalec banky uzná pôvodný znalecký posudok spolu s doložením aktuálnych fotiek nehnuteľnosti. Väčšinou sa však staršie ohodnotenie môže použiť len pri refinancovaní úveru. Ušetríte tak peniaze a čas potrebný na vypracovanie znaleckého posudku.

Ako vybrať správneho znalca

Ak potrebujete znalecký posudok, vypracuje vám ho súdny znalec v odbore Stavebníctvo, odvetvie Odhad hodnoty nehnuteľností, ktorý je evidovaný v zozname znalcov registrovaných Ministerstvom spravodlivosti SR. Znalca si môžete vybrať sami. 

Zazmluvnený znalec banky vs. externý znalec 

Niektoré banky ponúkajú možnosť vybaviť znalecký posudok prostredníctvom zazmluvnených znalcov banky, ktorí spracujú znalecký posudok iba v elektronickej podobe a priamo ho zasielajú danej banke. Urýchli sa tak ocenenie vašej nehnuteľnosti v banke, ktorá takýto posudok obvykle akceptuje bez ďalších úprav. 

Naopak, výhodou externého znalca je, že jeho posudok môžete použiť vo viacerých bankách a za rovnakú cenu máte k dispozícii všetkými bankami akceptované ohodnotenie.

Pozor! V niektorých prípadoch treba počítať s tým, že banka môže hodnotu nehnuteľnosti ešte upraviť a znížiť po vlastnej supervízii znaleckého posudku. 

• Netreba sa spoliehať na to, že sa vysoká trhová cena, za ktorú sú dnes ľudia ochotní kupovať nehnuteľnosti (lebo ich je nedostatok) prejaví aj v hodnote v znaleckom posudku. 
• Banky navyše zvažujú aj rizikovosť obchodu ako takého. Niekedy je napríklad nadštandardná lukratívna nehnuteľnosť pre banku oveľa rizikovejšia. Obvykle má totiž výrazne menší okruh záujemcov v prípade, ak by sa úver nesplácal a banka by musela pristúpiť k dražbe založenej nehnuteľnosti, čím by sa splatil zostatok dlhu.
• Aby dlh v pomere k hodnote nehnuteľnosti zostal zachovaný, banka radšej zníži hodnotu na pre ňu prijateľnú cenu a z nej vypočíta maximálnu možnú výšku úveru.

Vzhľadom na aktuálnu situáciu na realitnom trhu a veľký záujem o nehnuteľnosti treba počítať s tým, že väčšina znalcov je vyťažená a na obhliadku nehnuteľnosti a vypracovanie znaleckého posudku si pravdepodobne pár dní počkáte.

Keď vyberáte znalca:

• opýtajte sa na jeho časové možnosti, kedy môže prísť na obhliadku nehnuteľnosti
• podľa rozlohy bytu/domu zistite aspoň orientačnú cenu, za ktorú posudok vypracuje
• opýtajte sa aj na to, či spolupracuje s danou bankou alebo nie

Znalci sa pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti riadia metodikou zo zákona a majú isté mantinely, v ktorých sa môžu pohybovať. Ak sa stane, že by znalec vašu nehnuteľnosť neprimerane nadhodnotil, banka jeho hodnotu v posudku vo finále nemusí akceptovať.

Banky majú svojich vlastných supervízorov, ktorí majú konečné slovo v tom, akú uznajú cenu nehnuteľnosti.  

TIP: Ak neviete, kde hľadať zoznam znalcov, opýtajte sa vášho finančného makléra alebo vám znalca môže odporučiť aj pracovník banky. Prípadne sa poinformujte medzi známymi, ktorí nedávno riešili hypotéku a boli so znalcom spokojní. 

Na základe čoho postupuje znalec pri určovaní ceny 

Pri vypracovaní posudku sa znalec riadi presnou metodikou, ktorú mu určuje vyhláška. Pre ilustráciu uvádzame základné údaje, ktoré znalec v posudku opisuje a pri určovaní hodnoty berie do úvahy. 

Určovanie ceny bytu

• posudok obsahuje situovanie bytového domu v rámci mesta/obce, napojenie na inžinierske siete, počet podlaží v dome, polohu bytu v dome
• podrobný popis vybavenia bytu – aktuálny technický stav, stavebné úpravy, druh bytového jadra, povrchy stien, podláh, obklady a pod.
• druh dverí, okien, vybavenie kuchyne, kúpeľne, WC, druh vykurovania 
• výpočet celkovej plochy bytu a plochy jednotlivých miestností, ktoré znalec vypočíta z nameraných rozmerov

Určovanie ceny domu

• znalec ohodnotí všetky časti nehnuteľnosti – teda okrem samotného domu ako hlavnej stavby aj vedľajšie stavby, garáž, plot, studňu, pozemok a podobne
• situovanie a prístup k domu, spôsob napojenia na inžinierske siete
• výpočet zastavanej plochy každého podlažia, obstavaného priestoru, koeficient vybavenosti objektu ako aj výpočet rozostavanosti
• priloží aj pôdorysy podlaží ohodnocovaných objektov, schematický náčrt situácie (objekty, siete, …)

Čo obsahuje znalecký posudok

Znalecký posudok má väčšinou tieto časti:

• titulok a úvod
• doklad o veku stavby (pri bytoch väčšinou doklad od bytového družstva, pri domoch to môže byť aj stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie a pod.)
• nadobúdací titul (napríklad kúpna zmluva súčasného majiteľa, od ktorého nehnuteľnosť kupujete) 
• list vlastníctva a katastrálna mapa
• samotný posudok
• nákres – pôdorys nehnuteľnosti s vyznačením nameraných rozmerov
• farebné fotografie všetkých ohodnocovaných objektov, exteriéru aj interiéru 
• záver
• prípadné ďalšie prílohy
• znalecká doložka a kontakt na znalca

Znalecký posudok väčšinou predkladáte banke na CD aj so všetkými jeho povinnými prílohami ako je doklad o veku stavby, pôdorys alebo projektová dokumentácia. Ak by ste žiadali o hypotéku na stavbu domu, v tom prípade budete potrebovať znalecký posudok k pozemku a neskôr znalecký posudok na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. 

Čo so znaleckým posudkom

Ako sme už spomenuli vyššie, znalecký posudok určuje hodnotu nehnuteľnosti, ktorú založíte v prospech banky. Táto hodnota rozhoduje o tom, akú výšku úveru vám banka poskytne. V súčasnosti banky poskytujú hypotéky do 80 % LTV. To znamená, že výška hypotekárneho úveru môže pokryť maximálne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, ktorá vychádza zo znaleckého posudku, prípadne kúpnej ceny ako spomíname v úvode

Pozor! Banka nemusí hodnotu zo znaleckého posudku akceptovať v plnej výške. Hodnota nehnuteľnosti sa vždy určuje ako najnižšia z hodnôt – znalecký posudok, interné ohodnotenie a kúpna cena.

• Takže keby ste si vyjednali nižšiu kúpnu cenu ako je znalecká hodnota, banka bude počítať LTV vždy z nižšej z týchto hodnôt.
• Rovnako sa môže stať, že hodnotu môže ponížiť aj bankový znalec pri supervízii, teda pri prehodnotení externého posudku.
• V takom prípade opäť banka vychádza zo zníženej znaleckej hodnoty nehnuteľnosti. 

TIP: Znalecký posudok je platný k dátumu jeho vyhotovenia. Pri novom úvere banka väčšinou vyžaduje, aby posudok nebol starší ako 1 rok. Pri refinancovaní to môže byť dlhšie obdobie, v niektorých bankách môže byť posudok starý aj 3 alebo 5 rokov, dokonca aj dlhšie. 

Cena znaleckého posudku

Za posudok bytu môžete zaplatiť zhruba od 150 do 200 eur. Pri rodinných domoch znalec oceňuje aj všetky časti nehnuteľností, vrátane vedľajších stavieb, preto je to o niečo zložitejšie a posudok je aj drahší – cena sa pohybuje približne od 200 do 400 eur. 

Finálna cena posudku sa odvíja hlavne od veľkosti nehnuteľnosti, ale aj od lokality, resp. regiónu. O niečo drahší môže byť posudok ak je nehnuteľnosť v niečom špecifická či komplikovaná, znalec musí dohľadávať ďalšie dokumenty a podobne. 

Niektoré banky vám poplatok za znalecký posudok vedia preplatiť vrámci svojich kampaní.  

Poplatok za znalecký posudok uhradíte znalcovi pri jeho prevzatí. Znalec vám väčšinou vyhotoví dve kópie (jednu pre banku, druhú pre vás) a posudok nahrá aj na CD alebo USB kľúč, ktoré odovzdáte banke. 

Ak posudok vykonáva banka

Niektoré banky používajú aj tzv. cenové mapy. To znamená, že interne ocenia nehnuteľnosť a za tento úkon banke neplatíte. “Tabuľkové ceny” nehnuteľností sú však výrazne nižšie, lebo zohľadňujú len technickú cenu bytu vzhľadom na jeho veľkosť, stav či lokalitu. Ale v štandardnom znaleckom posudku vie znalec zohľadniť aj vývoj a rast cien na realitnom trhu, čo môže hodnotu nehnuteľnosti zvýšiť. 

TIP: Ak by ste kupovali byt v developerskom projekte, v tomto prípade sú ceny bytov interne nastavené bankou po dohode s developerom. Výhodou je, že nemusíte dať robiť znalecký posudok a tým pádom nemíňate peniaze navyše. 

Ako dlho trvá vypracovanie znaleckého posudku nehnuteľnosti

Vypracovanie znaleckého posudku na byt je o niečo jednoduchšie a rýchlejšie. Vo väčšine prípadov vám ho znalec vypracuje do pár dní, najneskôr do týždňa. Pri domoch to môže byť zložitejšie, preto môžete rátať aj s dvojtýždňovou lehotou. Je to však veľmi individuálne a závisí to aj od špecifík každej nehnuteľnosti. 

Nielen so znaleckým posudkom, ale napríklad aj s povinnosťami na katastri pri hypotéke vám môže pomôcť aj fundovaný finančný sprostredkovateľ. Na našich makléroch z FinGO.sk klienti oceňujú ich komplexnú pomoc, prehľad o celom trhu, objektívne a nezávislé porovnanie bánk. Veľmi dôležité je aj rýchle a jednoduché vybavenie úveru “bez starostí”, ktoré klientom ušetrí množstvo času.

Zavolajte nám do FinGO.sk na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte kontakt a naše call centrum vás spojí so skúseným maklérom vo vašom okolí.