Ako získať hypotéku počas korona krízy

Pandémia koronavírusu mnohým Slovákom skrížila plány s bývaním. Hovorí sa o kríze, zastavené sú niektoré odvetvia ekonomiky a mnohí ľudia majú vážne finančné problémy. Neistá situácia priniesla obavy, či klienti – dlžníci alebo žiadatelia o úver dokážu splácať svoje záväzky, preto sa banky začali chrániť a úvery poskytujú opatrnejšie. Kto má teraz šancu na hypotéku a kto na ňu môže zabudnúť?  

Banky v súčasnosti neposkytnú úver každému ako sme boli možno zvyknutí za posledné úverovaniu priaznivo naklonené roky. Chránia tak seba, ale aj klientov. Mnohí ľudia si aj počas korona krízy trúfajú na pomerne vysoké zadlžovanie, hoci nemajú prakticky žiadne istoty ohľadom stability svojich príjmov. Hypotekárnych obmedzení je pomerne dosť a každá banka má svoj vlastný kľúč na určovanie miery rizikovosti jednotlivých klientov. 

TIP: Preto je dnes o to efektívnejšie, ak pri uvažovaní nad hypotékou oslovíte skúseného finančného sprostredkovateľa, ktorý pozná celý bankový trh a vie lepšie zhodnotiť vaše šance získať úver.

Čo si banky viac preverujú

Banky začali prísnejšie posudzovať žiadateľov o hypotéku hlavne z pohľadu zdroja a stability ich príjmov.

• Banky skúmajú nielen to, aký ste mali príjem za posledné obdobie, ale dôslednejšie zvažujú, či váš príjem bude rovnako stabilný aj v budúcnosti. 
• Väčšina bánk identifikovala najrizikovejšie skupiny klientov, ktorým aktuálne neposkytujú úvery z dôvodu ohrozenia a možného výpadku ich príjmov. 
• Niektoré banky majú presne vytipované povolania a odvetvia, v rámci ktorých úvery ani neschvaľujú. 
• Iné zas posudzujú každého klienta individuálne, prípadne ohraničili maximálnu sumu úveru konkrétnym percentom z hodnoty nehnuteľnosti. 
• Sprísnilo sa aj posudzovanie účelov úverov a dnes je oveľa zložitejšie získať napríklad bezúčelovú pôžičku. Naopak, banka je ochotnejšia poskytnúť úver, ak presne vie, že peniaze použijete na financovanie bývania či ako investíciu do nehnuteľnosti. 

Patríte z pohľadu príjmu k rizikovým?

Vo všeobecnosti platí, že ohrození sú najmä tí žiadatelia o hypotéku, ktorí pracujú v zastavených, resp. utlmených odvetviach ekonomiky. 

• Sú to zamestnanci alebo podnikatelia pracujúci v prevádzkach, ktoré kvôli pandémii nevykazovali žiadny alebo len minimálny príjem kvôli ich zatvoreniu. Ide o gastro, cestovný ruch, služby ako kaderníctva, športové centrá a pod. 
• Veľký problém s akceptáciou príjmu v bankách majú aktuálne aj osoby zamestnané v zahraničí. Príkladom môžu byť opatrovateľky v Rakúsku, ktoré sa pravidelne v určitých turnusoch vracajú na Slovensko a späť do práce. Tie, ktoré uviazli v čase uzavretia hraníc, zostali bez príjmu. Rovnako aj ostatní ľudia pracujúci v zahraničí dnes vo väčšine bánk nepochodia.
• Ďalšou ohrozenou kategóriou sú podnikatelia a živnostníci, ktorí boli kvôli karanténe nútení zavrieť svoje prevádzky a nevykonávajú žiadnu činnosť, nič nefakturujú. Banky sa detailne pozerajú na ich príjmy nielen za minulé zdaňovacie obdobie, ale najmä počas posledných mesiacov.
• Väčšina bánk aktuálne podnikateľom uzná menšiu časť z obratov a tržieb ako to bolo doteraz. Alebo podnikateľom schvália nižšiu výšku úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti (tzv. LTV) ako zamestnancom, ktorých príjem je stabilnejší a lepšie overiteľný.
• Aj tí zamestnanci, ktorí sú aktuálne ešte odkázaní na nemocenské dávky ako je OČR a PN sú pre banku rovnako rizikoví, ako aj ľudia zamestnaní len pár mesiacov, so zmluvou na dobu určitú. 

Čo ak ste boli na OČR alebo PN 

OČR a PN sú nemocenské dávky, ktoré majú dočasný charakter a banky ich vo všeobecnosti považujú za neakceptovateľný príjem. Ale je možné, že po návrate do práce a prvej výplate po PN či OČR banky prihliadnu na mimoriadnu situáciu a vyhodnotia ju ako jedinú možnosť, ktorú ste mali v čase zavretých škôl či zdravotných komplikácií v súvislosti so šíriacim sa koronavírusom. 

Podstatné je, aby sa váš príjem po OČR a PN obnovil. Zložitejšie je však žiadať o úver v čase poberania týchto dávok. Banka nemá istotu, či po skončení PN či OČR nastúpite do zamestnania a budete mať príjem. 

• Dlhodobé poberanie nemocenských dávok môže znamenať v banke stopku, resp. pomôže, ak zdokladujete dostatočný príjem vášho partnera. 
• Krátkodobý výpadok príjmu nahradený PN alebo OČR môžu v niektorých bankách za určitých okolností akceptovať. 

Akú výšku úveru vám schvália

V súvislosti s obozretným podnikaním a aktuálnou situáciou na trhu sa banky začali pripravovať na dopad korona krízy aj na realitný trh. Už nejakú dobu ceny nehnuteľností rekordne rástli, čo spôsobil aj silný dopyt a takmer neobmedzená dostupnosť hypoték. 

Dnes už banky obmedzujú financovanie bývania nad 80 % a niekedy dokonca aj nad 70 % z hodnoty nehnuteľnosti (tzv. LTV). Chcú mať dostatočnú „vatu“ v prípade, že ak žiadateľ nebude schopný splácať hypotéku, úver bude stále krytý dostatočne hodnotnou nehnuteľnosťou.

Čo sa týka rizika na strane nehnuteľností, ktoré bankám slúžia ako zabezpečenie úveru, aj tu sú banky obozretnejšie. 

• Veľmi lukratívne nadštandardne zariadené nehnuteľnosti s vysokou hodnotou v znaleckom posudku majú väčšinou oveľa vyššiu hodnotu, ako je trhový štandard. A v tom je práve riziko. 
• Predajnosť nadštandardnej nehnuteľnosti je oveľa horšia ako cenovo dostupného bytu či domu, čiže riziko pre banku stúpa. Preto banky často znížia hodnotu extrémne drahej nehnuteľnosti, a tým pádom vám môžu poskytnúť nižší úver ako ste pôvodne žiadali. 
• Banky sú viac opatrné aj pri neštandardných typoch nehnuteľností ako sú rekreačné apartmány a iné nehnuteľnosti, ktoré majú slúžiť na rekreačné účely.  

Aj refinancovanie je o niečo prísnejšie

Ak chcete refinancovať svoju hypotéku, doteraz to bolo možné aj bez overovania výšky vášho príjmu. Ale kvôli pandémii to už v niektorých bankách neprejde. Dnes už banky dôslednejšie preveria nielen to, či ste svoj úver, ktorý si chcete preniesť, doteraz bezproblémovo splácali (overia si to v úverovom registri), ale viac si posvietia aj na váš aktuálny zdroj príjmu, či môže byť rizikový z pohľadu jeho stability. 

Inak povedané, banka sa dnes nepozrie len na vašu minulosť, ale vyhodnotí aj to, aké asi môže byť vaše finančné správanie v budúcnosti. V tomto kontexte môžete byť pre banku viac rizikový, ak ste požiadali o odklad splátok. Finančné inštitúcie ho podľa zákona musia povoliť, ale je otázne, či týchto klientov v budúcnosti nezaradia do rizikovejšiej skupiny práve kvôli chýbajúcej finančnej rezerve na splácanie úverov v horších časoch.

Banky obmedzili hypotekárne certifikáty

Ak potrebujete peniaze na financovanie bývania, či už plánujete rekonštrukciu bytu, stavbu domu alebo kúpu novej nehnuteľnosti, oslovte skúseného finančného sprostredkovateľa. Spolu sa pozriete na vaše finančné možnosti. Dobre však zvážte, či sa korona kríza môže dotknúť vášho rozpočtu a ak áno, radšej pár mesiacov počkajte.

• Ak je vaša finančná situácia len dočasne zhoršená a neexistujú obavy o dlhodobý negatívny dopad na váš rozpočet, môžete využiť tzv. hypotekárne certifikáty alebo úvery naopak. 
• Toto riešenie je vhodné pre tých, ktorí ešte nemajú vybratú vhodnú nehnuteľnosť a chcú si úver len „predschváliť“ a mať istotu, že ich banka akceptuje. 

Pozor! Niektoré banky však počas pandémie obmedzili poskytovanie predschválených úverov. Chcú hodnotiť klienta komplexne aj s posúdením nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako zabezpečenie úveru, aby sa vyhli špekulatívnym žiadostiam o úver v čase, kedy klient nemá istotu ohľadom svojho ďalšieho príjmu.

Kto je ideálny žiadateľ o hypotéku

Ak máte aj napriek pandémii koronavírusu stabilný a ideálne aj dlhodobo trvajúci príjem, patríte k tým “lepším” klientom, o ktorého bude mať banka väčší záujem.  

• Ešte lepšie, ak sú na úvere dvaja žiadatelia, pričom obaja sú zamestnaní na dobu neurčitú a v sektore, ktorý nebol priamo dotknutý pandémiou. 
• Veľmi podstatné je aj to, na aký účel si beriete hypotéku. Schodnejšie je, ak viete účel peňazí vydokladovať – napríklad kúpna zmluva či podklady k výstavbe. 
• Šance sú ešte vyššie, ak máte na investíciu aj vlastné peniaze, ideálne aspoň 20 % z plánovanej investície. 
• Čo sa týka ručenia, pre banky sú najmenej rizikové byty, samozrejme v atraktívnejších lokalitách (okresné a krajské mestá). 
• Nemáte, resp. ste nemali zadaný odklad splátok na vašom existujúcom úvere

Sprostredkovateľ poradí a posúdi vaše šance 

Pandémia koronavírusu priniesla do bánk množstvo nových obmedzení, ale zároveň upozornila na to, ako dokáže rodinu v podobných situáciách podržať finančná rezerva. Nikdy neviete, kedy prídete o prácu alebo ostanete odkázaní napríklad na dlhodobú PN. O to dôležitejšie je v súčasnosti aj kvalitné poistenie úveru, ktoré v podobných situáciách rodine pomôže. 

Skúsení finanční sprostredkovatelia z FinGO.sk vám poradia komplexne a v každej oblasti rodinných financií. Môžete sa s nami poradiť aj ohľadom investovania, aby ste mali pri žiadosti o hypotéku aj vlastné zdroje alebo vám skontrolujeme vaše životné poistenie, ktoré mnohí Slováci podceňujú.

Maklérov z FinGO.sk nájdete na celom Slovensku a môžete sa s nami stretnúť osobne, alebo sa spojíme telefonicky či online. Aj takto vám dokážeme pomôcť a veľmi radi to urobíme. 

Zavolajte nám na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte kontakt a my sa vám ozveme.