Hypotéka na stavbu domu: Ako postupovať?

Túžite po vlastnom domčeku, ktorý by bol presne podľa vašich predstáv, ale nemáte dostatok vlastných zdrojov na jeho financovanie? Dobrá správa je, že hypotéku môžete získať nielen na kúpu už hotovej nehnuteľnosti, ale aj na výstavbu vášho vysnívaného domova. Ako sa v prípade hypotéky na stavbu domu postupuje?

V článku sa dočítate:

• V čom je hypotéka na stavbu domu iná
• Čo všetko budete potrebovať k žiadosti o úver
• Aký je rozdiel, ak máte holý pozemok alebo rozostavaný dom
• Ako prebieha postupné čerpanie úveru po tranžiach aj s príkladmi
• Akým spôsobom by ste vedeli získať peniaze na stavbu rýchlejšie
• Ako si zabezpečíte plynulé financovanie výstavby s FinGO.sk 

Je niekoľko možných variantov, ako môžete financovať výstavbu nehnuteľnosti. Môže ísť o situáciu, ak máte len holý pozemok, na ktorom ste ešte nezačali stavať. Alebo už máte rozostavaný dom a potrebujete peniaze na jeho dokončenie. Poradíme vám, ako postupovať v oboch prípadoch. 

Úrokové sadzby na hypotékach postupne rastú, ale ešte stále si môžete zafixovať relatívne nízky úrok aj na veľmi dlhú dobu, napríklad aj na 7 či 10 rokov. Výhodným úverom tak môžete kompenzovať súčasné zvýšené náklady na stavebné materiály a energie a zároveň sa ochránite pred ďalším zdražovaním hypoték v ďalších rokoch.

TIP: Ešte viac ušetríte, ak oslovíte skúseného finančného sprostredkovateľa. Poradí vám ako postupovať, pripraví komplexné porovnanie hypoték a upozorní aj na háčiky, ktoré by mohli váš úver predražiť. Zvýšite tak svoju šancu na hypotéku podľa vašich predstáv.

Hypotéka na stavbu domu

Predpokladajme, že budete v banke ručiť domom, ktorý chcete stavať. Výška úveru sa bude posudzovať podľa budúcej hodnoty tejto nehnuteľnosti. Peniaze z úveru nečerpáte jednorazovo ako pri kúpe hotového bytu či domu, ale postupne v tzv. tranžiach. Čerpanie úveru trvá výrazne dlhšie, môže to byť aj 18 či 24 mesiacov v závislosti od toho, koľko máte vlastných finančných zdrojov, ako rýchlo postupuje výstavba a v ktorom štádiu rozostavanosti domu začnete vybavovať hypotéku. 

Tak ako pri každej hypotéke aj tu platí, že na financovaní bývania by ste sa mali aspoň čiastočne podieľať vlastnými úsporami. Rátajte s tým, že banka vám poskytne maximálne 80 % z budúcej hodnoty nehnuteľnosti. Zároveň myslite na to, že pôvodný rozpočet sa nie vždy podarí dodržať, obzvlášť pri takých náročných finančných projektoch ako je výstavba rodinného domu.

TIP: V prípade potreby môžete v banke žiadať aj o vyšší úver ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou. 

Množstvo praktických rád a tipov pri výbere vhodnej hypotéky nájdete aj v našom sprievodcovi k novému bývaniu, ktorého si môžete stiahnuť zadarmo.

Čo budete potrebovať k žiadosti o úver

K žiadosti o hypotéku na stavbu rodinného domu budete potrebovať tieto doklady:

Ak máte len holý pozemok a ešte ste nezačali stavať

• znalecký posudok k pozemku so všetkými povinnými prílohami
• stavebné povolenie k výstavbe na pozemku
• projektová dokumentácia budúcej stavby – najmä jej stavebná časť

Najskôr vám v banke schvália úver len do určitej hodnoty pozemku – v závislosti od banky to môže byť od 60 do 100 % z jeho hodnoty. Tieto peniaze použijete na začatie výstavby, aby ste mohli zapísať rozostavanú stavbu do katastra nehnuteľností.

Ďalšie prostriedky vám banka poskytne potom, ako jej preukážete dostatočnú rozostavanosť vašej stavby, teda na základe znaleckého posudku na budúcu hodnotu nehnuteľnosti. V tomto kroku obvykle už táto stavba musí byť zapísaná aj na liste vlastníctva ako rozostavaná. 

Ďalej budete postupne čerpať úver na základe toho, ako budete banke preukazovať zhodnocovanie stavby. Obvykle ho dokladujete fotodokumentáciou stavby a súpisom realizovaných prác.

TIP: Na rozdiel od úverov zabezpečených nehnuteľnosťou poskytovaných stavebnými sporiteľňami, banky nepožadujú dokladovanie bločkami a faktúrami. Preto v banke ľahšie vydokladujete napríklad čiastočnú svojpomocnú výstavbu.

Ak už máte na pozemku rozostavaný dom, budete potrebovať

• znalecký posudok s ocenením pozemku spolu s rozostavanou stavbou, ktorého súčasťou bude stavebná časť projektovej dokumentácie stavby
• stavebné povolenie 
• geometrický plán, ktorým bola stavba zameraná na pozemku

V tomto prípade vám banka rovno schváli úver na budúcu hodnotu nehnuteľnosti a poskytne prvú tranžu podľa aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti (cena pozemku + hodnota rozostavanej stavby). Ďalšie peniaze vám banka uvoľní po splnení podmienok zmluvy – obvykle stačí, ak jej predložíte rozpočet realizovaných prác a fotodokumentáciu stavby.

Tipy, na čo dávať pozor

Aby ste mohli získať hypotéku na dom, musíte spĺňať aj ďalšie podmienky súvisiace s pozemkom a stavbou. 

• Ak chcete stavať na pozemku a zároveň ním chcete aj ručiť, musí byť zabezpečený prístup k tomuto pozemku. 
• Môže to byť prístup z verejnej komunikácie (obecná alebo štátna cesta) alebo cez pozemok, ku ktorému máte zriadené právo prechodu a prejazdu, prípadne ste spoluvlastníkom tohto pozemku. 
• Cesta k pozemku, na ktorom bude stáť dom, musí byť spevnená. 
• Aj stavba musí byť v súlade s predloženým právoplatným stavebným povolením.
• Prípadnú zmenu alebo odchýlku od pôvodného stavebného plánu musíte mať riadne zdokumentovanú a povolenú stavebným úradom. 
• Rovnako tak platí, že ak ste už začali stavať, banka bude preverovať, či je dostatočný stupeň rozostavanosti stavby. 
• Dostatočnú rozostavanosť overujú podľa predloženého znaleckého posudku aj znalci banky, ktorí určujú definitívnu hodnotu stavby. 
• Podstatné je aj správne zosúladenie plánovaných platieb dodávateľovi stavby. Pozor, aby sa vám nestalo, že staviteľ bude požadovať vyššiu sumu ako môžete aktuálne čerpať z úveru a nebudete tak môcť pokračovať vo výstavbe.
• Aj pre takéto situácie je dobré mať po ruke aspoň časť vlastných finančných zdrojov. 
• Peniaze na začiatok výstavby si môžete aj požičať napríklad od rodiny a po dočerpaní celého úveru ich vrátiť. 

Postupné čerpanie úveru po tranžiach

Banka najskôr schváli výšku úveru, ktorú obvykle stanovuje podľa predpokladanej budúcej hodnoty stavby. Stanoví ju znalec banky na základe znaleckého posudku, projektovej dokumentácie a použitých materiálov. Finálnu budúcu hodnotu stavby ovplyvňuje samozrejme aj lokalita a občianska vybavenosť v okolí. Najčastejšie vedia banky pri výstavbe rodinných domov poskytnúť úver do 80 % budúcej hodnoty stavby.

Schválený úver však nečerpáte naraz, lebo v čase schválenia úveru má banka k dispozícii menšie zabezpečenie ako je schválená výška úveru. Každá banka má individuálne nastavený priebeh čerpania peňazí, ktoré klienti čerpajú postupne v tzv. tranžiach. Vo všeobecnosti platí tento postup:

1. Prvú tranžu banka poskytne na základe ocenenia aktuálnej hodnoty pozemku či pozemku s rozostavanou stavbou, pokiaľ ju už máte. Banky obvykle poskytnú 50 – 90 % z tejto hodnoty. 

2. Druhú a ďalšiu tranžu môžete čerpať vtedy, ak banke preukážete, že ste z peňazí z predošlého čerpania zhodnotili stavbu. Väčšine bánk stačí, ak doložíte rozpočet realizovaných stavebných prác a aktuálne fotografie stavby. Zároveň by ste už mali mať stavbu zapísanú ako rozostavanú na liste vlastníctva, resp. by mal minimálne prebiehať jej zápis spolu so záložnými zmluvami banky, ktorými sa zriadi ťarcha na list vlastníctva. 

Výška druhej a každej ďalšej tranže závisí od aktuálnej hodnoty zabezpečenia. Medzi bankami sú v spôsobe čerpania veľké rozdiely, niektoré banky dokážu v tomto štádiu uvoľniť aj vyššiu sumu peňazí ako má stavba aktuálnu hodnotu. Rovnako sú rozdiely v tom, na koľko čerpaní si môžete poskytnutie úveru rozvrhnúť. Obvykle sú to 3 až 6 čerpaní. 

TIP: Pri porovnávaní bánk si preverte aj prípadné poplatky za jednotlivé čerpania. Niektoré banky ich spoplatňujú, inde sú bezplatné. Skúsený finančný maklér tieto rozdiely pozná a poradí vám. 

3. Posledné čerpanie banky väčšinou umožnia vtedy, ak je stupeň rozostavanosti dostatočný. Niektoré banky k poslednému čerpaniu požadujú kolaudačné rozhodnutie. Inde to nie je nutné a stačí, ak sú splnené podmienky určené bankou a sú dokončené konkrétne predpísané technické prvky stavby (napríklad ak je stavba v štádiu holodom).

Maximálna lehota na dočerpanie celej sumy úveru je najčastejšie 18, niekde až 24 mesiacov od prvého čerpania hypotéky. 

PRÍKLAD čerpania peňazí: 

Vlastníte pozemok, ktorý má podľa znaleckého posudku hodnotu 60 000 €. Bankový znalec vypočítal, že budúca hodnota vašej nehnuteľnosti aj s pozemkom bude 180 000 €. Banka vám môže štandardne poskytnúť maximálne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, takže v tomto prípade maximálne 144 000 eur. Prvá tranža vychádza z hodnoty pozemku a banky poskytnú od 60 % až do 100 % z tejto hodnoty. V našom prípade by to bolo od 36 000 € do 60 000 €. Z týchto peňazí začnete stavať. Ďalšie tranže vám banka postupne poskytne podľa aktuálnej hodnoty vašej stavby. Súčet všetkých tranží nesmie presiahnuť celkovú schválenú sumu úveru, čiže v našom príklade sumu 144 000 eur.

TIP: Rozdiel oproti klasickej hypotéke na kúpu nehnuteľnosti je aj v tom, že počas výstavby, teda kým nedočerpáte úver dokonca, budete banke platiť len úroky z čerpanej sumy. Celkový dlh sa začne znižovať až keď po dočerpaní úveru budete splácať celú splátku zloženú z úroku aj istiny. Toto platí takmer v každej banke. 

Peniaze môžete získať aj rýchlejšie

Ak chcete čerpať peniaze jednorazovo alebo rýchlejšie ako bude prebiehať stavba vášho domu, existuje aj iné riešenie. Môžete najskôr ručiť banke inou – dostatočne hodnotnou a bankou akceptovateľnou nehnuteľnosťou. 

V takom prípade vám banka môže poskytnúť peniaze obvykle do 80 % hodnoty tejto nehnuteľnosti. Najčastejšie takúto možnosť využívajú mladí ľudia, ktorým rodičia dočasne pomôžu založením svojej nehnuteľnosti a po dokončení vlastného domu len presunú ťarchu banky na svoj dom. 

TIP: V prípade potreby môžete žiadať aj o vyšší úver ako je predpokladaná budúca hodnota stavby, a to doplnkovým ručením ďalšou alebo inou hodnotnejšou nehnuteľnosťou. 

Zistite, aké sú vaše možnosti

Postaviť si dom je síce náročné, ale nie nemožné. Zabezpečiť plynulé financovanie výstavby nehnuteľnosti je komplexná a pomerne komplikovaná záležitosť, preto si radšej nechajte poradiť od odborníkov. Najlepšie je, ak sa spojíte s fundovaným finančným sprostredkovateľom. Vďaka jeho skúsenostiam sa vyhnete mnohým chybám, ktoré by mohli vybavenie vašej hypotéky skomplikovať a zbytočne predĺžiť. 

Makléri z FinGO.sk vám porovnajú nielen úroky, ale najmä ďalšie podmienky hypoték na stavbu domu naprieč celým bankovým trhom. Zavolajte nám na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše kontaktné údaje vo formulári nižšie a my sa vám ozveme.