Podmienky hypotéky v roku 2024: Všetko, čo potrebujete vedieť

Premýšľate nad novým bývaním, ale netušíte, či dostanete úver? Chcete vedieť, koľko peňazí by vám banky vedeli požičať pri vašom príjme alebo ako by ste mohli hypotéku čo najvýhodnejšie dofinancovať? 

V článku sa dočítate:

• Čo je to rating klienta
• Aké sú parametre hypotéky
• Ako postupovať pri vybavovaní
• Aké rôzne doklady budete potrebovať
• Prečo začať u sprostredkovateľa z FinGO.sk

Ideálny scenár je, ak si ešte pred hľadaním vysnívaného bytu či domu preveríte svoje úverové limity. Zjednodušene povedané, zistíte, či vám banky budú vedieť poskytnúť hypotéku, v akej výške a za akých podmienok. V každej banke však môžete pochodiť inak. Jedna vám môže úver schváliť bez problémov, druhá vám odklepne menej peňazí alebo horšiu úrokovú sadzbu, z tretej môžete odísť aj úplne naprázdno. 

TIP: Cesta k hypotéke môže byť oveľa jednoduchšia, ak požiadate o pomoc finančného sprostredkovateľa. Poradí vám bezplatne, ušetrí množstvo času, stresov aj peňazí. 

Overte si podmienky hypotéky

Ak premýšľate nad hypotékou, nie je na čo čakať. Úrokové sadzby už síce v priebehu roka 2024 s najväčšou pravdepodobnosťou nebudú ďalej rásť, avšak pravdepodobne ani výrazne neklesnú. Najmä ak je váš príjem “na hrane” a potrebujete riešiť hypotéku, treba sa rozhýbať čo najskôr. Na začiatok je dôležité zistiť si, kde približne sú vaše úverové limity a na akú výšku úveru pri súčasných vyšších úrokoch môžete pomýšľať.

V roku 2022 došlo k zmene trendu na úverovom trhu a úrokové sadzby sa odrazili od svojho dna. Na drahšie hypotéky sa kvalifikuje stále menej ľudí. Stále platí, že zadlžovanie ľudí limitujú aj platné legislatívne opatrenia NBS, ktorých cieľom je obmedziť nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. Pri vyšších úrokoch kvôli nim prejde cez schvaľovacie sito menej záujemcov o úver. Tieto opatrenia významne znížili maximálnu výšku hypotéky, ktorú môže banka schváliť mnohým skupinám ľudí. Ak chcete vedieť, aké konkrétne obmedzenia stanovujú tieto opatrenia, podrobnosti nájdete v tomto článku našej odborníčky. 

Rating klienta

Banka sa vás bude pýtať na váš príjem, povolanie, či ste zamestnaný na trvalý pracovný pomer alebo pracujete na živnosť. Rovnako sa vás opýta na typ nehnuteľnosti, ktorý by ste chceli kúpiť a financovať. Každá banka má nastavené vlastné kritériá, ktoré interne vyhodnotí a zaradí vás do určitej ratingovej skupiny. Aj v závislosti od vášho ratingu vám môže vypočítať výšku možného úveru.

Rating klienta ovplyvňuje veľmi veľa faktorov a môžete si ho zlepšiť aj tým, ak už budete mať úverovú históriu s bezproblémovým splácaním.

Úverová história a plnenie záväzkov voči štátnym inštitúciám

Zásadný vplyv váš rating má spomínaná úverová história, ktorú si banky preverujú v registri bankových a nebankových úverov. Ak zistia, že ste mali v minulosti omeškania a nesplácali svoje záväzky načas, prípadne ste mali na krku exekúciu či nedoplatky v zdravotnej poisťovni alebo na daňovom úrade, môže vám ponúknuť horší úrok, v horšom prípade vám úver neposkytne vôbec.

Základné parametre hypotéky

• Hypotéku poskytujú banky klientom, ktorí dovŕšia 18 rokov. Maximálny vek nie je obmedzený, ale limitovaná je splatnosť hypotéky. Niektoré banky majú určenú hranicu do 65 rokov, iné poskytnú úver so splatnosťou aj do 70 rokov. 
• Od januára 2023 banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku aplikujú nové pravidlá. S každým pribúdajúcim rokom počnúc vekom 41 rokov sa znižuje maximálny úverový strop. Tým pádom aj automaticky klesá výška maximálneho úveru, ktorý vám banka môže poskytnúť.
• Výška hypotéky býva minimálne 3 300 eur, maximálna výška je bez obmedzenia. Závisí hlavne od hodnoty nehnuteľnosti, ktorou budete ručiť a tiež od vašej schopnosti splácať úver a od príjmu, ktorý vám daná banka akceptuje
• Doba splatnosti na hypotéke je minimálne 1 rok, maximálne 30 rokov a v niektorých bankách si hypotéku môžete natiahnuť dokonca aj na 40 rokov. Čím dlhšiu splatnosť si zvolíte, tým menšiu splátku budete splácať. 
• Úroková sadzba na hypotéke je fixovaná, takže sa zo strany banky počas obdobia fixácie nemení a môžete si vybrať obdobie fixácie napríklad na 1, 2, 3, 4, 5, 7, 10 či 15 rokov. 

Keď budete poznať váš cenový strop, teda aký byt či dom si môžete finančne dovoliť, začnite hľadať konkrétnu nehnuteľnosť.

Ako získať vyšší úver

Ak už nájdete váš vysnívaný byt či dom, opäť si aj vzhľadom na typ kupovanej nehnuteľnosti preverte, či vám na ňu banka poskytne úver a v akej výške. Ak by vám z príjmu nevychádza výška úveru, ktorý potrebujete, môže vám pomôcť spolužiadateľ s akceptovateľným príjmom. 

Ak potrebujete okrem hypotéky aj peniaze na dofinancovanie kúpy nehnuteľnosti napríklad spotrebným úverom či úverom stavebnej sporiteľne, ale opäť na to nebudete mať dostatočný príjem, môžete ponúknuť banke ako zabezpečenie ďalšiu nehnuteľnosť. Takto vám môže prefinancovať celú kúpnu cenu prostredníctvom hypotéky.

Pri úroku pozor na detaily

Pri porovnávaní hypoték väčšinu ľudí zaujíma hlavne úroková sadzba. Pýtajte sa však aj na dodatočné podmienky a detaily, ktoré budú na konkrétne ponuky hypoték naviazané.  Môže ísť o poistenie úveru, nutnosť zriadiť si v banke aktívny účet atď. Platenie za tieto dodatočné produkty môže váš úver predražiť, preto je to pri porovnávaní hypoték veľmi dôležité.

Aké sú nasledovné kroky pri vybavovaní hypotéky? 

Aké doklady budete potrebovať

Aby prebehlo vybavenie hypotéky hladko, zosumarizujte si všetky doklady, ktoré bude banka k žiadosti o úver potrebovať: 

• doklad totožnosti 
• doklady o vašom príjme – ak ste zamestnanec, obvykle nemusíte dokladovať nič. Ak ste podnikateľ, budete dokladovať príjem z daňového priznania za posledné ukončené zdaňovacie obdobie
• znalecký posudok k predmetu zabezpečenia hypotéky so všetkými povinnými prílohami – doklad o veku stavby, pôdorys alebo projektová dokumentácia, príp. stavebné povolenie, nadobúdacia zmluva, CD

TIP: Väčšinou ide o znalecký posudok ku kupovanej nehnuteľnosti, ale môže to byť aj posudok k inej nehnuteľnosti, ktorou chcete ručiť (napr. bytom či domom rodičov). 

• návrh kúpnej zmluvy 
• doklady totožnosti predávajúcich (záložcov), ktorí budú ako súčasní vlastníci nehnuteľnosti v banke podpisovať záložné zmluvy 
• banka môže požadovať aj ďalšie doklady v závislosti od vašej situácie 

Množstvo praktických rád a tipov pri výbere vhodnej hypotéky nájdete aj v našom sprievodcovi k novému bývaniu, ktorého si môžete stiahnuť zadarmo.

Zmluva o hypotéke a kataster

Po podaní žiadosti ju banka posúdi a ak bude všetko v poriadku, hypotéku vám schváli. V banke podpíšete zmluvu o hypotéke a majiteľ nehnuteľnosti záložné zmluvy, v ktorých bude súhlasiť so zapísaním ťarchy na list vlastníctva v prospech vašej banky. Potom musíte splniť podmienky na čerpanie úveru. Tie väčšinou znamená, že banke predložíte katastrom potvrdený návrh na vklad záložných zmlúv, podpísanú kúpnu zmluvu a nesmie chýbať ani poistka na založenú nehnuteľnosť s vinkuláciou v prospech banky. 

Zladiť všetky kroky potrebné pri kúpe nehnuteľnosti je časovo náročné, no so skúseným finančným sprostredkovateľom to zvládnete oveľa ľahšie.

Finančný maklér za vás môže zastrešiť aj servis okolo kompletizácie dokumentov k žiadosti, pomôže vám s vybavením znaleckého posudku či katastra. 

TIP: Výhodou sprostredkovateľov je aj to, že spolupracujú so všetkými bankami a poznajú špecifiká každej z nich. Vďaka komplexným informáciám vám pomôžu vybaviť hypotéku efektívnejšie a rýchlejšie, ako by ste sa k jej ideálnemu riešeniu dopracovali vy sami. 

Prečo začať u sprostredkovateľa

• maklér vám urobí dôkladný prieskum v bankách 
• vďaka tomu zistíte, kde je strop vašich finančných možností
• poradí vám, ako môžete hypotéku čo najvýhodnejšie dofinancovať
• pomôže vám nielen s výberom banky, ale zastreší aj celý proces vybavenia úveru
• so sprostredkovateľmi z FinGO.sk sa vyhnete častým chybám ľudí, ktorí si riešia hypotéku sami

Môžete nám tiež zavolať na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše kontaktné údaje a naše call centrum vás spojí so skúseným maklérom vo vašom okolí.