Hypotéky sú síce drahšie, ale stále sú výhodnejšie ako podnájom

Vziať si ju či nevziať? Možno aj vy premýšľate nad tým či sa momentálne oplatí zájsť do banky a požiadať o hypotéku. Minulý rok sme sa rozlúčili s érou superlacných úrokov a vstúpili sme do obdobia vyšších splátok. Podľa riaditeľky pre úvery vo FinGO.sk Evy Šablovej však drahšie hypotéky netreba brať až tak tragicky. Z dlhodobého hľadiska sú stále výhodné, uvádza v rozhovore.

V rozhovore sa dočítate:

• Ako získať výhodnú hypotéku?
• Oplatí sa viac hypotéka alebo podnájom?
• Majú dnes mladí ľudia šancu získať hypotéku? 
• Ako získať dodatočné zdroje?
• Aké vysoké úroky nás čakajú?
• Na aké obdobie si zafixovať úrok?

Spamätali sa už Slováci z vyšších úrokov na hypotékach?

Je pravdou, že prudký rast sadzieb v minulom roku spôsobil šok, no ľudia sa z neho postupne spamätávajú. Rok 2022 bude zapísaný ako rok, kedy definitívne skončila éra superlacných hypoték. Treba však dodať, že úroky pod 1 % boli skutočne veľkým neštandardom. Extrémne lacné hypotéky neboli dlhodobo udržateľné.

Takže dnešné úroky nemáme brať až tak tragicky?

Vyššie úroky by sme nemali vnímať len negatívne. Z dlhodobého hľadiska ide o normálny jav, keďže v určitých časových intervaloch úroky rastú a po čase opäť dôjde k zmene trendu a ich poklesu. Keďže hypotéky sa obvykle poskytujú na dlhé obdobie, väčšinou na 30 rokov, súčasná úroveň sadzieb okolo 3,5 % – 4,5 % dosahuje priemernú výšku. To znamená, že ide o pomerne zdravé a štandardné úroky. Je pravda, že na úver sa dnes kvalifikuje menej ľudí, no hypotéku by nemal dostať každý, kto si na ňu pomyslí. Obzvlášť to platí v časoch, kedy rast miezd nekorešponduje s plošným rastom cien vyjadrených infláciou.

No majú dnes napríklad mladí ľudia vôbec šancu financovať úverom vlastné bývanie?

Mladí, ktorí len začali pracovať a nemajú dostatočný príjem, majú výrazne sťaženú cestu k vlastnému bývaniu. Je celkom reálne, že im banka pri súčasných úrokoch neposkytne dostatočnú výšku úveru. Súvisí to aj s výrazne drahšími nehnuteľnosťami.

Môžete byť konkrétnejšia?

Ceny nehnuteľností v posledných rokoch rástli výrazne rýchlejšie ako priemerné príjmy obyvateľstva, od ktorých sa odvíja maximálna výška úveru. A ak mladí ľudia nemajú či už sami alebo vďaka rodičom našetrené na štart do života, ich situácia s hypotékou sa komplikuje ešte viac. Na zaobstaranie vlastného bývania potrebujú finančný obnos aspoň vo výške 20 % z ceny nehnuteľnosti.

Týchto 20 % pri dnešných cenách realít nie je málo a väčšina mladých ich zrejme nemá. Čo im vtedy radíte?

Ak na dofinancovanie nemajú vlastné peniaze a z príjmu by im nevyšiel ďalší úver na dofinancovanie, môžu využiť pomoc rodičov. Tí môžu pri úvere ručiť aj svojou nehnuteľnosťou, pokiaľ už nie je v plnej hodnote zaťažená inou hypotékou. Týmto spôsobom vedia mladí získať viac peňazí, ktoré môžu pokryť celú kúpnu cenu a niekedy aj potrebnú rekonštrukciu či zariadenie nového bývania.

Ak sa to podarí, stále sa v súčasnosti oplatí viac hypotéka ako podnájom?

Podľa môjho názoru zdražovanie hypoték nemá zásadný vplyv na rozhodnutie či ísť radšej do podnájmu alebo si kúpiť na úver vlastnú nehnuteľnosť. Podstatné je, či má ísť o trvalé bývanie, ktoré má vyriešiť otázku bývania pre jednotlivca či rodinu, alebo len o dočasné bývanie napríklad kvôli zamestnaniu. Väčšinou len vtedy ľudia uvažujú, či sa im oplatí riešiť hypotéku. Pokiaľ si človek plánuje dlhodobo zabezpečiť vlastné bývanie a hypotéka mu z príjmu vychádza, stále je zaujímavejšie splácať vlastnú nehnuteľnosť ako platiť za cudziu. Napriek tomu, že náklady na úver sú vyššie.

Kde začať, aby dnes človek získal v rámci možností výhodnú hypotéku?

Základom je dôkladný prieskum úverových možností a premyslený výber vhodnej nehnuteľnosti. Často sa stáva, že klienti podľahnú tlaku a zaplatia za rezerváciu nehnuteľnosti v čase, keď ešte nemajú vyriešenú podobu financovania bývania, alebo aspoň adresný prieskum trhu. Môžu tak prísť o rezervačnú zálohu alebo si v časovom strese vybavia hypotéku s nie úplne ideálnymi podmienkami a splátka úveru veľmi zaťaží ich rozpočet. Potom sa dostanú do sklzu so splátkami a v horšom prípade sa stanú neplatičmi.

To znie odstrašujúco. Ako sa týmto situáciám vyhnúť?

Práve v časoch zhoršenej dostupnosti úverov je dobré požiadať o pomoc finančného sprostredkovateľa, s ktorým sa ľudia vo svojich úverových možnostiach zorientujú rýchlejšie. Odporúčam vopred sa poradiť so skúseným hypotekárnym špecialistom, ktorý poradí ako postupovať a zvýšiť svoje šance na hypotéku. Určite je to lepšia cesta, ako si hneď podať žiadosti v bankách, kde by z rôznych dôvodov klienti neprešli a zbytočne by sa tak dostali do úverového registra.

Na koľko rokov dnes odporúčate zafixovať si úrok?

Voľba fixácie je individuálna záležitosť a závisí aj od konkrétnych plánov každého človeka. Ľudia, pre ktorých je kľúčové platiť čo najnižšie splátky, budú spokojnejší s trojročnou fixáciou. Ale tí, pre ktorých je dôležitá istota, si radšej priplatia, hoci aj za desaťročnú. V súčasnej situácii odporúčam zaviazať si úrok ideálne na päť rokov.

Trúfate si odhadnúť, kam až úroky porastú?

Pri súčasnej veľmi nejasnej situácii je to naozaj veľmi ťažké predikovať. Nevieme, ako sa bude vyvíjať inflácia, akú korekciu ešte pripraví ECB a ako hlboko recesia zasiahne naše peňaženky. Takisto sa nedá predvídať, čo táto kríza spôsobí na pracovnom trhu, ako ovplyvní reálne mzdy a kúpyschopnosť obyvateľstva. Mierne korekcie smerom hore, ale aj dolu sú vzhľadom na pohyb úrokov na medzibankovom trhu stále reálne. Plošne sa však očakáva už len mierny rast sadzieb.

Aký vývoj na trhu teda očakávate v najbližšom období?

Hypotekárny trh sa bude naďalej spomaľovať a nových úverov bude pribúdať výrazne menej, ako sme boli zvyknutí. Ľudia, ktorí už hypotéku splácajú a v najbližších mesiacoch ich čaká výročie fixácie, pocítia výrazné navýšenie svojej splátky. Po rokoch lacných úverov to síce nie je dobrá správa, ale skôr či neskôr by k tomu raz došlo.

Eva Šablová (40)
Je riaditeľkou pre úvery v broker poole FinGO.sk. V oblasti financií sa pohybuje takmer 20 rokov. Začínala v bankovom sektore na pozícii osobnej bankárky, neskôr pôsobila ako hypotekárna špecialistka a následne prešla do oblasti finančného sprostredkovania. Vo FinGO.sk pôsobí od roku 2017, je odborným garantom pre oblasť úverov a zastrešuje vzdelávanie celej maklérskej siete.

TIP: Ak plánujete riešiť bývanie, poraďte sa s našimi sprostredkovateľmi z FinGO.sk. Vaša cesta k hypotéke tak môže byť oveľa jednoduchšia.

Zavolajte nám do FinGO.sk na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše kontaktné údaje vo formulári nižšie a spojíme vás so skúseným finančným maklérom vo vašom okolí.