Poistenie bytového domu ani bytu nepodceňujte. Staré zmluvy ukrývajú problémy

Od tragédie v Prešove, kde došlo k masívnemu výbuchu plynu v paneláku, ubehol takmer rok. Napriek obrovskému nešťastiu, ktoré zasiahlo celé Slovensko, má ešte stále veľa bytoviek staré, často aj 20- či 30-ročné poistky, ktoré majetok ľudí dostatočne nechránia. Bytové domy sú podpoistené a riziku sú vystavení nielen správcovia budov, ale aj majitelia bytov. Ako je to vo vašej bytovke?

Poistenie bytového domu nie je zo zákona povinné, ale vlastniť byt v nepoistenom dome je veľké riziko. Rovnako je riskantné aj to, ak je poistná zmluva zastaralá a bytový dom je podpoistený. Vlastníci bytov potom nie sú pre udalosti ako je požiar, povodeň či zemetrasenie dostatočne finančne chránení. Preto ak vlastníte byt, opýtajte sa svojho správcu, ako je poistený váš panelák či bytovka.

Máte na to právo, veď na poistenie vášho bytového domu sa skladáte aj vy.

TIP: Rovnako si skontrolujte aj svoje súkromné poistenie bytu a domácnosti. Ak ste ich uzatvorili na nižšie hodnoty aby ste ušetrili na poistnom, tiež sa tak vystavujete riziku. Poistenie má plne pokryť opravu či obnovu bytu do pôvodného stavu tak, aby ste nemuseli míňať vlastné úspory. To isté platí aj pri vybavení vašej domácnosti.

Ako na poistenie bytového domu

Poistenie bytového domu zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov, bytové družstvo alebo správcovská spoločnosť po dohode vlastníkov bytov na domovej schôdzi. V rámci nájomného poistenie platia aj samotní majitelia bytov a nebytových priestorov. Preto ak vlastníte byt, mali by ste vedieť, na čo vlastne prispievate a ako vám poistenie bytového domu môže pomôcť.

Tak ako to platí pre životné poistenie, aj poistenie majetku treba raz za čas skontrolovať a prispôsobiť novým okolnostiam. Zvlášť v prípade nehnuteľností, ktorých ceny stúpajú, hrozí podpoistenie. Pri havárii, či by to bol požiar, vytopenie, krádež alebo iná udalosť, by vám v takom prípade poistenie vzniknuté škody dostatočne nevykrylo a mohli by ste skončiť vo finančných problémoch.

Poistenie chráni bytovku, ale aj samotné byty

Ale nielen podpoistenie je dôvodom na to, aby ste staršiu poistnú zmluvu prehodnotili. Novšie poistenia bytových domov totiž oveľa viac chránia aj samotných majiteľov bytov.

• Kedysi sa poistenie bytového domu vzťahovalo iba na vonkajšie múry a spoločné časti domu ako sú chodby, schodištia, kotolňa, výťah či schránky. Krylo tak škody, ktoré vznikli na spoločnom majetku.
• Za posledné roky však niektoré poisťovne upravili podmienky tak, že sa nevzťahuje už len na poistenie obvodových múrov, ale aj vnútorných múrov vrátane ich stavebných súčastí. Máme na mysli napríklad vodovodné alebo plynové potrubie.
• Novšie poistenia bytových domov tak okrem spoločných priestorov v niektorých prípadoch chránia aj samotné byty.
• Niektoré vzniknuté škody na vašom byte by ste si teda v súčasnosti mohli uplatniť aj z poistenia bytového domu, ak ho máte vo vašej bytovke dobre nastavené.
• Aj preto by mali správcovia bytov s finančným odborníkom aspoň raz za 3 až 5 rokov poistku bytového domu skontrolovať a ak chcú mať lepšie a kvalitnejšie podmienky, tak ho upraviť.

Pozor! Ak vlastníte byt, nespoliehajte sa len na poistenie bytového domu. Mali by ste mať v prvom rade uzatvorené vaše súkromné poistenie nehnuteľnosti (teda svojho bytu), ktoré zahŕňa všetky jeho stavebné súčasti ako je kuchynská linka, vstavané skrine, radiátor atď.

Zároveň sa odporúča mať aj poistenie domácnosti, ktoré sa vzťahuje na zariadenie bytu, vrátane elektroniky, spotrebičov a pod.

TIP: Vlastné poistenie bytu a domácnosti je výhodné aj preto, že keď ho chcete upraviť, zvýšiť poistné sumy alebo si pridať nové pripoistenia, rozhodnete o tom vy sám a nie všetci vlastníci bytov na domovej schôdzi tak, ako je to podmienené pri poistení bytového domu. Čiže z toho pohľadu je určite flexibilnejšie mať aj privátne poistenie bytu a nespoliehať sa na poistenie bytového domu.

Aké nové pripoistenia existujú

Poisťovne za posledné roky priniesli na trh nové pripoistenia, ktoré kryjú viacero rizík, a tak chránia bytové domy vo väčšom rozsahu ako kedysi. Ktoré by sa vám mohli zísť?

Krížová zodpovednosť

–   Vzťahuje sa na škody, spôsobené medzi vlastníkmi bytov (alebo nebytových priestorov) navzájom.

PRÍKLAD: Na pračke vám praskne stará prívodová hadica, ktorá za pár hodín vytopí aj nižšie poschodia. Byty sú zatečené, susedia musia dávať nové omietky, maľovať, opravovať podlahu, zničil sa ich nábytok alebo iné zariadenie. Nie každý má uzatvorené poistenie svojho bytu a domácnosti (aj keď je to potrebné!), ale presne v takejto situácii by škody spôsobené susedom uhradila poisťovňa z krížovej zodpovednosti.

Lom stroja

–   Vzťahuje sa hlavne na výťahy, ktoré sa môžu pokaziť a náklady na opravu nie sú malé. Môže však ísť aj o iné stroje a prístroje, ktoré sú súčasťou bytového domu, napríklad elektronické vstupné a garážové brány, kamerový systém, stroje v kotolni atď.  

PRÍKLAD: Uvedomte si, že výťah bol kedysi povinnou súčasťou bytového domu, ktorý mal viac ako 5 poschodí. V súčasnosti však výťah nájdeme takmer všade, dokonca aj v 3-poschodových bytových domoch na uľahčenie pohybu s kočíkmi, bicyklami a podobne. Keďže aj výťahy sa kazia, toto pripoistenie urýchli zaplatenie prípadných opráv, alebo namontovanie nového výťahu.

Sprejerstvo

–   Pripoistenie sa týka hlavne fasády budov, ktoré môžu sprejeri úmyselne postriekať, pomaľovať či pokresliť farbou. Kedysi boli problémom hlavne vandali, drobné krádeže, poškodené vchodové dvere či schránky a iné funkčné škody, ale postupne sa poisťovne zamerali aj na estetické škody.  

PRÍKLAD: Mnohé staršie bytovky a paneláky investujú do zateplenia a následne fasádu budovy vymaľujú. Takéto „čisté“ plochy však lákajú sprejerov, preto sa oplatí sprejerstvo pripoistiť. Ak by sa stala takáto situácia, poisťovňa vyplatí plnenie v prípade, ak bola poškodená časť bytového domu ošetrená aj antigraffiti náterom. Sú to špeciálne nátery, z ktorých odstránite graffiti ľahšie a bez toho, aby ste museli fasádu maľovať nanovo.

Pozor na podpoistenie, pripravíte sa o tisícky eur

Podpoistenie vzniká vždy, keď je poistná suma na zmluve nižšia ako skutočná hodnota majetku. Tento problém sa týka väčšiny nehnuteľností na Slovensku, nielen bytov, ale aj rodinných domov alebo celých bytoviek. Poisťovne vo všeobecnosti uplatňujú podpoistenie, čiže môžu znížiť poistné plnenie, ak je rozdiel medzi poistnou sumou a skutočnou hodnotou majetku väčší ako 15 – 20 %. 

TIP: Každú rekonštrukciu nehnuteľnosti, domácnosti alebo bytového domu by ste preto mali premietnuť do zvýšenia poistných súm danej poistky práve preto, aby nevznikalo podpoistenie.

3 príklady z praxe, v ktorých sa môžete nájsť aj vy

1. Predstavte si, že je skutočná hodnota vášho bytu 100 000 eur, ale vy ste si ho poistili len do výšky svojho úveru 60 000 eur. Na byte tak vzniklo 40 %-né podpoistenie a ak by v tomto byte došlo k poistnej udalosti, poisťovňa má právo pristúpiť až k 40 %-nému kráteniu poistného plnenia. Čiže z dojednanej poistnej sumy 60 000 eur by vám vyplatila len 36 000 eur (60 % z poistnej sumy).

2. Veľmi častá je ďalšia situácia, ktorú ste si nespôsobili zámerne, len ste zanedbali priebežnú kontrolu vašej poistky. Predstavte si, že ste si pre 10 rokmi kúpili 3-izbový byt za 80 tisíc eur. Medzičasom ste ho zrekonštruovali, ceny nehnuteľnosti stúpli, a váš byt má v súčasnosti hodnotu 120 tisíc eur. Ak by ste napríklad vyhoreli, poisťovňa by vám vyplatila maximálne 80 tisíc eur. Lenže za túto cenu dnes už nekúpite rovnako veľký byt vo vašej lokalite, možno skôr 2-izbový alebo len jednoizbák.

Alebo sa budete musieť odsťahovať do lacnejšieho bytu na kraj mesta.

3. Rovnaký scenár sa môže týkať bytového domu. Za posledné roky sa veľa bytoviek nadstavovalo, rekonštruovalo, zatepľovalo alebo inak vylepšovalo, čím sa zároveň zvyšovala aj hodnota týchto budov. Aj nové bezpečnejšie vchodové dvere, balkóny alebo výťah dokážu zvýšiť hodnotu bytového domu. To všetko sú príklady a dôvody, ktoré by mali viesť k prehodnoteniu poistných súm v poistení.

Kedy a ako si upraviť poistné sumy

• Pri poistení nehnuteľností je zvlášť dôležité sledovať vývoj cien nehnuteľností, aby ste sa vyhli podpoisteniu. Ak vaša poistná zmluva neobsahuje indexáciu, je pravdepodobné, že máte nehnuteľnosť podpoistenú.
• V prípade bytového domu je dôležité upraviť poistné sumy, prípadne aj pridať pripoistenia, ak bol napríklad dom zateplený, správca zmodernizoval vchodové dvere, schodisko či výťah. To všetko je dôvodom na prehodnotenie poistných zmlúv.
• Správne stanovené poistné sumy, pripoistenia a rozsah krytia by mali byť nastavené tak, aby v prípade akejkoľvek poistnej udalosti pokryli celú škodu, resp. opravu bez nutnosti použitia vlastných finančných prostriedkov.
• Vašim cieľom by teda malo byť, aby vám poisťovňa vyplatila poistné plnenie, ktoré pokryje všetky výdavky súvisiace so vzniknutými škodami na vašom majetku. Platí to pre poistenie domácnosti, nehnuteľnosti aj bytového domu.

Príklad – bytový dom postavený v roku 2013 bol poistený na hodnotu 2,7 mil. €

Ročné poistenie tohto domu stálo cca 1200 eur, teda 100 eur mesačne. Po 8 rokoch však hodnota domu stúpla a môže sa pohybovať na úrovni 3,3 miliónov eur. Poistné na súčasnú hodnotu bytovky by podľa aktuálnych podmienok poisťovní vychádzalo zhruba rovnako alebo by bolo len mierne vyššie.

• Nové poistenie bude mať určite širší rozsah krytia, napríklad aj o okolitý majetok – môže to byť detské ihrisko vo vlastníctve bytového družstva, vonkajšie osvetlenia, prípadne autá v garážach (pozor, poistenie nenahrádza havarijné poistenie).
• Prinesie aj benefity zdarma ako napríklad asistenčné služby.
• Ak si však bytový dom ponechá starú poistku uzatvorenú s bytovým družstvom ešte v roku 2013, hrozí mu v prípade poistnej udalosti, napríklad pri vyhorení, vytopení či inej živelnej udalosti krátenie poistného plnenia.
• Poisťovňa tak nepokryje vzniknuté škody v plnom rozsahu a v konečnom dôsledku sa na ne budú musieť poskladať vlastníci bytov. 

TIP: Ak premýšľate, ako sa mohla zmeniť hodnota vašej bytovky, vo všeobecnosti môžeme povedať, že hodnota bytového domu sa v posledných desiatich rokoch mohla dvihnúť cca o 20 %. Ak sa bytový dom aj rekonštruoval, tak jeho hodnota vzrástla výraznejšie.

Preto ak váš správca poistenie bytového domu počas 10 rokov nemenil, na vašom bytovom dome môže vzniknúť 20 %-tné podpoistenie.

Požiadajte o pomoc nezávislého odborníka

Vďaka odbornosti, skúsenostiam a prehľadu o produktoch viacerých poisťovní je najvhodnejšie vybrať si poistenie bytového domu alebo prehodnotiť staršiu poistnú zmluvu s finančným sprostredkovateľom. Ušetrí vám čas a pomôže vám bezplatne.  

• Maklér vám pomôže s nastavením poistných súm a poistného krytia tak, aby ste neplatili za poistku zbytočne veľa alebo čo je ešte horšie, aby nebola vaša bytovka podpoistená.
• V závislosti od typu, veku budovy aj od lokality, kde sa bytovka nachádza, poradí, ktoré riziká by ste si mali pripoistiť a za ktoré možno platíte zbytočne.
• Pozná špecifiká jednotlivých poisťovní, a tak má prehľad aj o výlukách a výnimkách, ktoré môžu byť z poistenia vylúčené. 
• Ušetrí vám čas a pripraví porovnanie viacerých ponúk z poisťovní, z ktorých si vyberiete.
• Vaše potreby a požiadavky následne lepšie odkomunikuje s poisťovňou.
• Môžete sa naňho neskôr obrátiť aj pri poistnej udalosti.

TIP: Nečakajte a nechajte si prekontrolovať poistenie vášho bytového domu, alebo aj vášho bytu či domácnosti ešte dnes. FinGO.sk finančných sprostredkovateľov nájdete v každom zo 79 okresov na celom Slovensku. 

Môžete nám zavolať na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše údaje a my sa vám ozveme.