Zvažujete novú hypotéku? Prečítajte si aktuálne pravidlá

Získať hypotéku nie je pre každého úplne jednoduché, ale nemusí to byť nemožné. Úrokové sadzby sú rekordne nízke, preto ak ste našli svoj vysnívaný byt, plánujete stavať rodinný dom či financovať rekonštrukciu bývania a nemáte vlastné prostriedky, práve hypotéka je stále najvýhodnejším riešením. Prečítajte si, aké pravidlá v súčasnosti platia v bankách a aké máte ďalšie možnosti, keby vám z príjmu nevychádzala potrebná výška úveru na bývanie.

Akú hypotéku vám môže banka schváliť

Hypotéky sú dnes rekordné lacné, ale banky sa musia pri ich schvaľovaní riadiť pravidlami Národnej banky Slovenska (NBS). Tá sa rozhodla ešte vlani zadlženosť ľudí pribrzdiť a obmedziť ju na prijateľnú úroveň vzhľadom k výške ich príjmu.

• Od 1. 1. 2020 sa postupne začala navyšovať povinná finančná rezerva, ktorá vám musí ostať po odpočítaní všetkých vašich splátok hypotéky, pôžičiek, kreditných kariet či povoleného prečerpania.
• Celková suma splátok vašich úverov po odpočítaní životného minima môže dosiahnuť maximálne 60 % z vášho príjmu 

Príklad 1: Ste rodina s 2 deťmi a spoločný mesačný príjem rodičov je 1 200 eur. Vaša mesačná splátka hypotéky s priemerným úrokom 0,99 % môže byť maximálne 289 eur a banka vám teda poskytne úver maximálne 89 980 eur. Príklad platí za predpokladu, že by ste žiadali len o hypotéku bez nutnosti dofinancovania napríklad iným úverom. 

Príklad 2: Ste slobodný, bezdetný, s čistým mesačným príjmom 1 000 eur. Máte existujúci spotrebný úver so zostatkom 10 000 eur so splátkou 204 eur a máte záujem o novú hypotéku. Banka vám ju môže poskytnúť maximálne vo výške 62 893 eur, s mesačnou splátkou 202 eur. K vyššiemu limitu úveru by ste sa dostali len za predpokladu splatenia existujúceho úveru alebo jeho konsolidácie na lacnejší úver s nižšou splátkou.

TIP: Aktuálne ponuky hypoték od všetkých relevantných bánk na trhu si môžete porovnať aj online na našej stránke https://www.fingo.sk/hypotekarna-kalkulacka/kupa. 

Kto to má pri žiadosti o úver najťažšie

Prísnejšie pravidlá z dielne NBS ohrozili viaceré skupiny ľudí, ktoré museli prehodnotiť svoje úverové možnosti a tomu prispôsobiť aj to, aké bývanie si môžu dovoliť. Pri výške hypotéky, a teda aj pri výbere nehnuteľnosti sa musia uskromniť a robiť viac kompromisov. 

• Pri žiadosti o hypotéku to majú najťažšie domácnosti s nižšími príjmami, ktoré majú výdavky na hrane. 
• Úverové možnosti sú viac obmedzené aj pre rodiny s deťmi, v ktorých je viac vyživovaných osôb, čím sa automaticky ich výška disponibilného príjmu znižuje. Finančná rezerva sa totiž musí rozrátať aj na deti.  
• Výraznejšie sa zhoršili možnosti ďalšieho úverovania osobám, ktoré už nejaké úvery splácajú. V tomto kontexte si treba dobre rozmyslieť a zvážiť, na aký účel a či vôbec si zobrať úver. 
• Prísnejšie pravidlá ľudia pocítili aj v prípade, ak chcú nehnuteľnosť kúpiť, ale nemajú žiadne vlastné peniaze. Možno dostanú v banke hypotéku vo výške 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, ale na zvyšnú sumu na dofinancovanie kúpnej ceny im už nezostane potrebná rezerva z tohto limitu. Len každý piaty žiadateľ o úver má šancu získať 90 %-né financovanie, pokiaľ sa v danej banke na takýto úver kvalifikuje.

Preto mnohí musia robiť pri výbere vhodného bývania kompromisy. Upustia od kúpy drahšej nehnuteľnosti a kúpia radšej menší byt alebo dom v inej lokalite. Niektorí musia počkať s kúpou niekoľko rokov, kým si došetria 20 % vlastných zdrojov. 

4 tipy, ktoré vám môžu pomôcť

1. Pokiaľ vám v banke nevychádza požadovaná výška úveru, alebo nespĺňate akceptačné kritériá banky, môžu vám pomôcť rodičia alebo iné blízke osoby, ktoré majú zdokladovateľný príjem. Budú tak spoločne s vami figurovať v úverovej zmluve.

2. Ak nemáte dostatok vlastných zdrojov na dofinancovanie kúpnej ceny, môžu vám rodičia pomôcť aj tým, že budú ručiť v prospech banky aj svojou nehnuteľnosťou. To znamená, že banke ponúknete dostatočnú hodnotu zabezpečenia, preto vám môže vyjsť požadovaná suma úveru aj bez potreby vlastných peňazí.

3. Niekedy môže pomôcť k získaniu hypotéky aj to, ak vaši rodičia majú existujúcu zmluvu stavebného sporenia, ktorá môže byť použitá pre vás ako rodinného príslušníka. Tým môžete získať vyššiu sumu úveru alebo lepšie podmienky napríklad na dofinancovanie hypotéky úverom stavebnej sporiteľne.

4. Pomôcť môže aj prehodnotenie existujúcich splátok úverov, ak už splácate či už staršiu hypotéku, ale aj spotrebný úver či kreditnú kartu. Po ich zlúčení môže vzniknúť priestor na vyššiu splátku hypotéky, teda aj vyšší úver. 

Prečo financovať bývanie práve hypotékou

Vďaka rekordne nízkym úrokovým sadzbám na hypotékach je úver na bývanie najvýhodnejšou formou financovania bývania. Či už ide o kúpu nehnuteľnosti, jej rekonštrukciu alebo výstavbu. Najväčšou výhodou hypotéky sú nízke úrokové sadzby, flexibilná splatnosť na dlhú dobu a fixácia úroku podľa vašej preferencie. 

• nízka úroková sadzba vďaka ručeniu nehnuteľnosťou
• dlhá splatnosť hypotéky nezaťaží mesačný rozpočet
• možnosť voľby ľubovoľnej fixácie, dnes si ľudia radi fixujú splátku až na 10 rokov
• možnosť realizovať bezplatné mimoriadne splátky, hypotéku môžete flexibilne splácať
• jednoduché dokladovanie účelu, rýchle vybavenie, obvykle rýchle čerpanie na základe návrhu na vklad záložných zmlúv do katastra, nie až po ich zápise
• aktuálne minimálne celkové preplatenie úveru z dôvodu rekordne nízkych úrokových sadzieb
• úver môžete v niektorých bankách vybaviť aj bez poplatku za poskytnutie 
• viaceré úvery môžete zlúčiť do jednej refinančnej hypotéky a tým výrazne znížite mesačné zaťaženie vášho rozpočtu

Množstvo praktických rád a tipov pri výbere vhodnej hypotéky nájdete aj v našom sprievodcovi k novému bývaniu, ktorého si môžete stiahnuť zadarmo.

Aké sú parametre hypotéky vo väčšine bánk

Aktuálne úrokové sadzby hypoték sa pohybujú okolo 1 % ročne. Niektoré banky ponúkajú aj úroky 0,5 %, avšak sú aj banky s úrokmi okolo 2 %. Rozdiely sú v dosiahnutom hodnotení žiadateľa v banke a platí, že čím je lepší rating klienta, tým lepší úrok môže dostať. 

Banky vo všeobecnosti poskytujú úvery s týmito parametrami: 

• výška úveru min. 5.000 eur, max. bez obmedzenia – závisí od hodnoty zabezpečenia úveru a vašej schopnosti splácať úver
• doba splatnosti min. 4 roky, max. 30 rokov, v niektorých bankách aj 40 rokov
• hypotéku môžete získať na tieto účely: nadobudnutie nehnuteľnosti, refinancovanie úverov (zabezpečených, nezabezpečených), rekonštrukcia /údržba, výstavba, bez účelu, resp. s možnosťou kombinácie vybraných účelov
• úroková sadzba hypotéky je fixovaná, takže sa zo strany banky počas obdobia fixácie nemení. Môžete si vybrať obdobie fixácie 1, 2, 3, 5, 7, či 10 rokov

Pozor! Najväčšou chybou je, ak sa uspokojíte s prvou ponukou úveru, ktorú dostanete. Každá banka má iný pohľad na klienta a závisí od interných kritérií jednotlivých bánk, akú hypotéku a s akými podmienkami napokon dostanete. Preto je lepšie urobiť si porovnanie bánk naprieč celým bankovým trhom.

FinGO.sk hypotékam rozumie

Ak sa chcete poradiť ako získať čo najvýhodnejšiu hypotéku, zavolajte nám na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše údaje a my sa vám ozveme. FinGO.sk patrí k najväčším sprostredkovateľom hypoték na Slovensku a klienti na našich makléroch oceňujú rýchlosť, profesionalitu a dlhoročné skúsenosti. 

Aj keby ste hypotéku riešili až v budúcnosti, poradíme vám, ako si vopred našetriť na dofinancovanie hypotéky alebo si zvýšiť šance na úver a k vysnívanému bývaniu sa dopracovať rýchlejšie.