Hypotekárny trh v roku 2025 ožíva a apetít po úveroch stúpa. Súvisí to aj so znižovaním sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky (ECB), postupným poklesom komerčných úrokov v slovenských bankách a takisto s prognózou ďalšieho zdražovania nehnuteľností. Prečo môže byť práve teraz vhodný čas na úver a na čo myslieť pri financovaní bývania hypotékou? Máme pre vás niekoľko praktických rád a tipov, ako získať najvýhodnejšiu hypotéku.
Už počas roku 2024 sme evidovali zvýšený záujem o hypotéky. Spúšťačom bolo postupné znižovanie úrokových sadzieb, ktoré sa v druhej polovici roka udialo vo všetkých bankách a sadzby sa konečne dostali na prijateľnejšiu úroveň. Klienti sa aktivovali aj vzhľadom na vývoj cien realít, ktoré začali opätovne rásť.
Je dobré si uvedomiť, že vyššie ceny nehnuteľností môžu v budúcnosti predražiť investíciu do bývania viac, ako by ste mohli získať čakaním na nižšie úroky. Preto môže byť práve teraz lepší čas na kúpu.
- V čase vyššieho dopytu po hypotékach sa logicky znižuje ponuka nehnuteľností a zároveň ich ceny rastú.
- Je potrebné si uvedomiť aj to, že hypotéka je obvykle úver na celý život. Keď ju splácate 20 či 30 rokov, sadzba sa vám zmení niekoľkokrát a neviete predpovedať, aký vývoj úrokov nastane.
- Na celkovú preplatenosť úveru teda nemá vplyv len úrok v čase kúpy nehnuteľnosti.
ECB znížila sadzbu, banky ju môžu nasledovať
ECB najnovšie oznámila ďalší pokles sadzieb a na to môžu opätovne zareagovať aj slovenské banky. Komerčné úroky v bankách by počas tohto roku mohli klesnúť k hranici 3 %. Medzi finančnými domami by sa zároveň mohol výraznejšie rozpútať aj konkurenčný boj o klientov.
Nezabúdajte však, že propagovaný top úrok nie je jediným parametrom, ktorý rozhoduje o výhodnosti hypotéky. Mali by ste zohľadniť aj ďalšie podmienky úveru, na čo ľudia veľakrát zabúdajú.
Chystáte sa rekonštruovať? Porovnajte si, či sa oplatí viac hypotéka alebo spotrebák!
Oplatí sa trojročná fixácia
Kým vlani v tomto období úrokové sadzby začínali od 4 %, v súčasnosti viete získať hypotéku s úrokom od 3,5 %. Žiadatelia o úver v súčasnosti najčastejšie volia trojročnú fixáciu, s vidinou ďalšieho klesania sadzieb do troch rokov.
Aj pri pohľade na výšku ponúkaných úrokov sa trojročná fixácia oplatí viac ako ročná aj ako päťročná. V ďalších rokoch predpokladáme pozvoľné klesanie úrokov, preto v súčasnosti trojročnú fixáciu považujem za rozumné riešenie.
Banky vám zafinancujú 80 %, môžu pomôcť aj blízki
Ak sa kvalifikujete na hypotéku, obvykle dostanete maximálne 80 % z kúpnej ceny. Štandardne si väčšina ľudí bez úspor zvyšnú sumu z hodnoty nehnuteľnosti dofinancuje ďalším úverom. Tu však v súčasnosti často narážame na to, že ďalší úver už ľuďom z príjmu nevychádza. Čo s tým?
- Môžu vám pomôcť blízki, ktorí majú možnosť poskytnúť banke ako ďalšie zabezpečenie svoju nehnuteľnosť – pokiaľ už nie je v plnej hodnote zaťažená inou hypotékou.
- Týmto spôsobom viete získať viac peňazí, ktoré môžu pokryť celú kúpnu cenu a niekedy aj potrebnú rekonštrukciu či zariadenie nového bývania.
- Aj v prípadoch, ak vám banka po posúdení príjmu dokáže schváliť nižšiu sumu hypotéky, existujú rôzne riešenia.
- Svoju bonitu viete podporiť ďalším spoludlžníkom s akceptovateľným príjmom, aby ste si mohli siahnuť na požadovanú výšku hypotéky.
- Niekedy je riešením iná banka, ktorá akceptuje vyšší priemer príjmu, prípadne akceptuje iné príjmy. Banky sa v tomto líšia.
Kupujete nehnuteľnosť? Prečítajte si blog 10 rád, ako výhodne kúpiť byt alebo dom
Ako postupovať pri financovaní bývania?
Ale poďme pekne po poriadku. Ak zvažujete kúpu bytu alebo domu, mali by ste si najskôr urobiť dôkladný prieskum úverových možností a až od neho sa potom odpichnúť pri výbere vhodnej nehnuteľnosti.
Ako na to? Odporúčam si urobiť prieskum vo všetkých bankách a až potom robiť zásadné rozhodnutia ako je podpis rezervačnej zmluvy a úhrada zálohy za nehnuteľnosť. Počítajte s tým, že pri úveroch platia legislatívne limity a obmedzenia, ktoré banky musia vyhodnocovať.
TIP: Aj v časoch zhoršenej dostupnosti úverov sa oplatí požiadať o pomoc našich hypotekárnych špecialistov z FinGO.sk, s ktorými sa vo svojich úverových možnostiach zorientujete rýchlejšie.
- Finančný sprostredkovateľ zastrešuje spoluprácu so všetkými bankami a pozná špecifiká každej z nich.
- Na rozdiel od pracovníka v konkrétnej banke teda môže zohľadniť vašu situáciu a vyselektovať vopred tie banky, kde bude pre vás najvhodnejšie podať žiadosť o úver.
- Určite je to lepšia cesta, ako si hneď podať žiadosti v bankách, kde by ste z rôznych dôvodov neprešli a zbytočne by ste sa tak dostali do úverového registra.
6 rád, ako na najvýhodnejšiu hypotéku
1. Preverte si svoje úverové limity
Ideálny scenár je, ak si pred prvou obhliadkou bytu či domu preveríte možnosti financovania a vaše úverové limity. Ak by ste túto fázu preskočili, môžete zbytočne hľadať a obzerať nehnuteľnosti, ktoré si nemôžete finančne dovoliť a stratíte čas. Preto si zistite, či vám banky budú vedieť poskytnúť úver, v akej výške a za akých podmienok.
TIP: Myslite na to, že v každej banke však môžete pochodiť inak. Jedna vám úver môže schváliť bez problémov, druhá vám odklepne menej peňazí, z tretej môžete odísť aj naprázdno.
2. Porovnajte si všetky bankové ponuky
Porovnajte si všetky ponuky hypoték v bankách a vyberte si takú, ktorá je pre vás najvýhodnejšia. Nie je to však také jednoduché, ako sa môže zdať. Preto sa obráťte na odborníka, ktorý vám pripraví komplexné porovnanie hypoték rýchlo a bezplatne. Nejde len o výšku úroku, ale aj o ďalšie podmienky, ktoré môžu úver predražiť či inak znevýhodniť.
Pozor! Ak by ste si banky obehávali sami, pri vypracovaní ponúk vás „naskórujú”, ale zároveň tieto informácie môžu odoslať do úverového registra. Ak sa rozhodnete pre inú banku, zadaná žiadosť vám môže skomplikovať ďalšie vybavovanie úveru.
3. Čo všetko banka preverí
Banka sa vás bude pýtať na príjem, počet vyživovaných detí, povolanie, či ste zamestnaný na trvalý pracovný pomer alebo máte živnosť, prípadne s.r.o. a podobne. Opýta sa aj na typ a lokalitu zakladanej nehnuteľnosti a posúdi pomer požadovanej výšky úveru voči hodnote nehnuteľnosti. Každá banka má nastavené vlastné kritériá, ktoré interne vyhodnotí a zaradí vás do ratingovej skupiny. Aj v závislosti od toho vám vypočíta výšku možného úveru.
TIP: Preto je ideálne osloviť finančného makléra FinGO.sk, ktorý má prehľad o kritériách a posudzovaní klientov v jednotlivých bankách.
4. Zaváži vaša úverová história
Zásadný vplyv na váš rating má aj úverová história, ktorú si banky na začiatku preverujú v registri bankových a nebankových úverov.
Pozor! Ak banka zistí, že ste v minulosti mali omeškania a nesplácali svoje záväzky načas, prípadne ste mali na krku exekúciu či nedoplatky v zdravotnej poisťovni alebo na daňovom úrade, môže vám ponúknuť horší úrok, v horšom prípade vám úver neschváli vôbec.
5. Preverte si výšku možného úveru
Najväčším problémom, prečo vám banka nedokáže schváliť požadovanú výšku úveru, býva nedostatočná príjmová kapacita na splácanie úveru. Na to, aby ste si mohli siahnuť na úver v potrebnej výške, je niekedy potrebné nájsť vhodného spoludlžníka, ktorý vám vďaka svojmu zdokladovanému príjmu môže pomôcť získať potrebný úver. Problémom však môže byť aj nedostatok vlastných zdrojov, ktorými musíte dofinancovať kúpu nehnuteľnosti.
TIP: V tomto prípade riešením môže byť aj založenie ďalšej nehnuteľnosti, čím sa hodnota zabezpečenia úveru zvýši.
6. Pripravte sa aj na poplatky
Pri vybavovaní hypotéky sa pripravte na viaceré poplatky. Ide hlavne o poplatky za znalecký posudok nehnuteľnosti, poistenie nehnuteľnosti, za kataster, za poskytnutie úveru či vedenie účtu. Finančný sprostredkovateľ vám tieto poplatky porovná a vysvetlí aj to, aké doklady a dokumenty budete potrebovať k podaniu žiadosti o úver v závislosti od vašej konkrétnej situácie.
TIP: Mať všetky podklady pokope a včas je základnou podmienkou bezproblémového schválenia hypotéky, aby jej vybavovanie prebehlo hladko a čo najrýchlejšie.
