Dlhodobo slabá ponuka voľných nehnuteľností na trhu a historicky najnižšie úrokové sadzby hypoték tlačia ceny realít smerom nahor. Lacné peniaze a predstava rýchleho rastu hodnoty motivuje mnohých, aby uvažovali nad kúpou investičnej nehnuteľnosti. Oplatí sa v súčasnej situácii takýto nákup a nie sú už ceny bytov a domov príliš vysoké?
V článku a videu sa dozviete
- Ako si vybrať dobrú investičnú nehnuteľnosť
- Na čo si pri jej výbere dať pozor
- Ako si spočítať, či sa nákup konkrétnej nehnuteľnosti vyplatí
- Uprednostniť rekreačný apartmán vo vyhľadávanej lokalite alebo byt na prenájom vo väčšom meste?
- Ako je to s kúpou investičného bytu na hypotéku
- Ako investičný byt výhodne predať
V rozhovore pre TV Pravda odpovedá Viktor Obtulovič, vzťahový manažér FINGO Reality.
Čo je investičná nehnuteľnosť?
Investičná nehnuteľnosť je nehnuteľnosť kúpená za účelom zhodnotenia uložených finančných prostriedkov. Nie je určená na vlastné bývanie, ale zárobok v podobe inkasovaného mesačného nájmu, prípadne predaja o niekoľko rokov.
Pre výber investičnej nehnuteľnosti platia trochu iné pravidlá ako pri kúpe vlastného bytu. Za rozhodujúce kritéria môžeme označiť lokalitu, veľkosť nehnuteľnosti, stav nehnuteľnosti a samozrejme cenu, ktoré sú rovnaké ako pri kúpe bytu na bývanie, jednotlivé parametre sú však odlišné. „Je dôležité si urobiť dobrý rešerš čo zahrňuje pravidelné sledovanie ponúk realitných webov a taktiež ponúk realitných kancelárii. Pri kúpe novej nehnuteľnosti od renomovaného developera by som nemal mať problém s bytovým domom v najbližších 5 – 10 rokoch, nižšie sú aj poplatky pre správcu v novostavbe ako v starom bytovom dome,“ hovorí Viktor Obtulovič, odborník na reality z FINGO Reality.
Výber správnej lokality pre investičnú nehnuteľnosť
Výber lokality závisí najmä od typu a využitia nehnuteľnosti, ktorú vyberáte. Pokiaľ plánujete celoročne prenajímať investičný byt, je dôležité rozhodnúť sa, aký typ budúcich nájomníkov preferujete. Iné požiadavky na byt má mladá rodina, iné skupina študentov alebo mladý pár. Iná situácia je v prípade, že sa rozhodnete pre investičnú nehnuteľnosť v atraktívnej rekreačnej lokalite. Nemali by ste ale zabúdať na dostupnosť nehnuteľnosti.
„Ak nadobudnem nehnuteľnosť vzdialenú od môjho bydliska niekoľko 100 km a prenajímam ju na krátkodobý prenájom, je dôležité mať na pamäti, že budem musieť zaplatiť za property manažment, ktorý sa mi o apartmán bude starať napr. vymení posteľnú bielizeň, uprace, odovzdá kľúče, privíta hostí a pod. Za túto správu si property manažment vypýta určité % z prenájmu . V prípade ak nadobudnem nehnuteľnosť vo svojom okolí, táto položka mi odpadne. Správu tej investičnej nehnuteľnosti môžem realizovať vo svojej vlastnej réžií,“ hovorí Obtulovič.
Všetko si vopred spočítajte
Pri zvažovaní kúpy investičnej nehnuteľnosti je dôležité prepočítať si jednotlivé situácie. Pri prenájme nie je správne počítať s výnosom počas celých 12 mesiacov v roku, ale zohľadniť určitú rezervu, najlepšie obdobie aspoň na 2 mesiace. Pokryje to obdobie, kedy nájomca odíde a nového nenájdeme hneď. „Treba počítať s daňovým zaťažením, poistením nehnuteľnosti a taktiež pravidelnou obnovou investičnej nehnuteľnosti ako je napríklad pravidelné vymaľovanie či výmena nábytku,“ hovorí Obtulovič.
Aj pri dobre zvolenej investičnej nehnuteľnosti môže nastať situácia, kedy ju neviete prenajať. V tom prípade je potrebné zanalyzovať, prečo je to tak. „Môže za tým byť zlá propagácia nehnuteľnosti, neinzerujete na správnych miestach, problém je často vysoká cena, ktorá nezodpovedá trhy alebo je štandard bytu už nižší v porovnaní s konkurenčnými ponukami a je potrebné ho vymaľovať alebo urobiť drobné opravy,” hovorí Obtulovič.
Investičný byt a hypotéka
Pri súčasných nízkych úrokových sadzbách sa v mnohých prípadoch oplatí aj kúpa investičnej nehnuteľnosti na úver. Najmä, ak je výnos z prenájmu vyšší ako mesačná splátka úveru. Dôležité je však vedieť, že banky nemusia poskytovať na financovanie investičných bytov alebo rekreačných nehnuteľností rovnaké podmienky úveru ako v prípade, že financujete nehnuteľnosť na bývanie. Kde získať najvýhodnejšie podmienky na úver na kúpu takejto nehnuteľnosti vám zadarmo poradí skúsený finančný sprostredkovateľ.
Podmienky v jednotlivých bankách môžete porovnať aj prostredníctvom online hypotekárnej kalkulačky.
Chcete investičnú nehnuteľnosť predať?
Stále nízka ponuka nehnuteľností zvyšuje nielen ich ceny, ale zrýchľuje predaj nielen vysokokvalitných, ale aj bežných nehnuteľností, najmä bytov v mestách. Ak chcete investičnú nehnuteľnosť predať, práve teraz na to môžu byť vhodné podmienky.
“Nehnuteľnosti sa predávajú za rekordne vysoké sumy a banky zatiaľ nemajú problém s ich financovaním. Treba však mať na pamäti, že rovnako výhodne ako momentálne nehnuteľnosť predám, tak draho aj kúpim. Treba teda zvážiť, ako viem ďalej zhodnotiť finančné prostriedky z predaja nehnuteľnosti a nájsť vhodnú alternatívu k práve investičnej nehnuteľnosti,” dodáva Obtulovič.
Pri predaji zaplatíte daň z príjmu a odvod do zdravotnej poisťovne v prípade, ak predaj prebehne do 5 rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti. Zaplatíte daň z príjmu 19 %, pričom za príjem sa v tomto prípade považuje rozdiel medzi pôvodnou obstarávacou cenou a cenou, za ktorú nehnuteľnosť predávate. Navyše v ročnom zúčtovaní doplatíte 14% odvod do zdravotnej poisťovne.
Skúsený hypotekárny maklér pozná realitný trh a pomôže vám aj pri výbere vhodného investičného bytu. Maklérov z FinGO.sk nájdete na celom Slovensku. Bezplatne a nezáväzne vám skontrolujeme aj vaše staršie poistné zmluvy, aby ste vedeli, že vás pred nepredvídanými situáciami chránia naozaj dostatočne.
Zavolajte nám na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte kontakt vo formulári nižšie a my sa vám ozveme.
