Koronavírus zasiahol aj hypotekárny trh. Aj kvôli pandémii banky sprísnili kritériá na žiadateľov o úvery a v kombinácii s januárovými opatreniami z dielne Národnej banky Slovenska (NBS) v súčasnosti nejde o to získať najnižšiu úrokovú sadzbu, ale získať vôbec nejaký úver. “Obdobie, keď ste prišli do prvej banky a vybavili si hypotéku prakticky bez obmedzení, je dávno preč,” opisuje v rozhovore riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk Eva Šablová.
Čo priniesla pandémia v oblasti hypoték? Spôsobila aj rast úrokov?
Po prepuknutí pandémie sme zaznamenali mierne navýšenie úrokových sadzieb. Nebolo to nič dramatické, ale banky začali poskytovať úvery obozretnejšie. V druhom kvartáli sa pri poskytovaní úverov naplno prejavili ďalšie obmedzenia, ktoré začiatkom roka aplikovala NBS. Prísnejšie posudzovanie žiadateľov a korona kríza ovplyvnili objem poskytnutých úverov viac ako mierna korekcia úrokov na trhu.
Čiže ak práve uvažujeme nad kúpou nehnuteľnosti, je teraz vhodný čas na hypotéku, alebo radšej počkať?
Ak už máte vyhliadnutú nehnuteľnosť, nie je na čo čakať. Ponuka realít je v porovnaní s dopytom na trhu stále oveľa nižšia, takže by ste riskovali, že vám nehnuteľnosť niekto preberie. Úroky už zrejme nižšie nebudú, skôr očakávam, že sa situácia stabilizuje.
Na čo by sme sa mali pri výbere úveru sústrediť? Je to hlavne úrok?
Úroková sadzba neodzrkadľuje vždy celkovú cenu úveru, keďže viaceré banky podmieňujú úrok využitím ďalších produktov a služieb, ktoré úver často predražia. Objektívnejším merítkom je ročná percentuálna miera nákladov, ktorá zahŕňa aj poplatky súvisiace s úverom. Dnes je však situácia iná ako v posledných rokoch a ľudia čoraz častejšie riešia, či úver vôbec dostanú a nie to, či sa kvalifikujú na top úrok z reklamy.
Keď sa teda rozhodneme riešiť hypotéku, ako začať?
Dnes je naozaj dôležité, aby ste si urobili dôsledný prieskum predtým ako sa vrhnete do vybavovania. Obdobie, kedy ste prišli do prvej banky a vybavili si hypotéku prakticky bez obmedzení, je dávno preč. Aj v súvislosti s pandémiou koronavírusu banky sprísnili rôzne kritériá na žiadateľov o úver a ideálne je, ak vám pomôže skúsený finančný sprostredkovateľ, ktorý má prehľad o jednotlivých bankách. Zároveň s vami na začiatku prepočíta a nasimuluje, na aký úver sa viete kvalifikovať, aby ste od začiatku mali reálne očakávania.
A ako sú na tom živnostníci? Majú to pri vybavovaní hypotéky ťažšie?
Hlavný rozdiel je v posudzovaní príjmov podnikateľov. V čase korona krízy boli do rizikovej skupiny zaradení hlavne podnikatelia z najviac dotknutých sektorov ako je gastro, maloobchodné prevádzky a podobne. Pre ilustráciu, vlani vedela väčšina bánk financovať podnikateľov z ich obratov do výšky 50 až 60 %, ale počas korona krízy im väčšinou uznajú maximálne 10 % z obratov. Vo všeobecnosti sú podnikatelia posudzovaní rizikovejšie preto, lebo svoj dokladovaný príjem vedia ovplyvniť, čo u zamestnancov nie je možné. Banky detailne skúmajú výsledky podnikania, ale aj to, či tržby podnikateľov v aktuálnom účtovnom období nezaznamenali pokles, resp. výpadky oproti vlaňajšku.
Pri výške hypotéky sa posudzujú aj výdavky. Ak bývam u rodičov, kde neplatím nájom a mám nižšie výdavky, môžem dostať vyššiu hypotéku?
Toto nemá vplyv na výšku úveru. Žiadateľ o úver, ktorý býva u rodičov, má často horšiu východziu pozíciu, lebo banka nevie ako sa bude správať keď zrazu bude musieť zodpovedne niečo splácať, preto môže dosiahnuť horšie skóre. Čo sa týka posudzovania výdavkov, banky okrem svojich interných pravidiel musia vychádzať aj z regulatív NBS.
Čo to znamená?
Banky musia z čistého príjmu klienta odpočítať životné minimum podľa počtu vyživovaných osôb v domácnosti. Zo zvyšnej sumy odpočítajú finančnú rezervu vo výške 40 % (vlani bola vo výške 20 %) a následne ešte odpočítajú všetky existujúce splátky úverov, pričom tie, ktoré nemajú počas celej splatnosti rovnaký úrok (teda hypotéky) ešte musia tzv. “ostresovať”, teda prirátať k existujúcej úrokovej sadzbe 2 % a zarátať takto navýšenú splátku. A až z tohto zostatku vám banka vypočíta maximálnu výšku úveru. Je to pomerne zložitý a zároveň veľmi podstatný prepočet, ktorý s vami vie vopred prejsť aj finančný sprostredkovateľ.
Keď viem, že budem riešiť hypotéku, je dôležité mať vopred aj niečo našetrené?
Dnes už NBS reguluje poskytovanie úverov nad 80 %. V banke teda môžete dostať úver maximálne do sumy 80 % z hodnoty nehnuteľnosti, čiže sa predpokladá, že nejaké vlastné zdroje mať musíte. Ak ich nemáte, sú rôzne možnosti ako sa k nim dopracovať, ale platí, že na novú hypotéku viac ako 80 % nedostanete. Sú výnimky, ktoré umožňujú pre vybraných klientov a len v obmedzenom množstve financovať úver až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti, ale 100 %-né hypotéky, na ktoré sme boli zvyknutí pár rokov dozadu, sú už minulosťou. Tie vieme uplatniť len pri refinancovaní hypotéky, kde klient nenavyšuje sumu úveru.
Aké sú možnosti dofinancovania úveru, keď nemám našetrené peniaze?
Prvou možnosťou je spotrebný úver najčastejšie v banke, kde riešite hypotéku. Predstavte si to ako klasickú pôžičku so splatnosťou 8 rokov, len s o niečo výhodnejšou úrokovou sadzbou. Na takýto úver s pomerne vysokou splátkou sa však nekvalifikuje každý žiadateľ, preto mnohí na dofinancovanie volia úvery zo stavebných sporiteľní s možnou splatnosťou až do 20 rokov. Tým svoj úver o niečo viac preplatia, ale je väčšia šanca, že sa k dofinancovaniu vôbec dostanú a nižšia mesačná splátka až tak nezaťaží ich rodinný rozpočet. Poslednou možnosťou je ručenie druhou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovskou. Vďaka vyššej sume zabezpečenia viete prefinancovať komplet celú kúpnu cenu.
Ako dlho trvá proces od žiadosti po čerpanie hypotéky? Je to na dlhé lakte?
Refinančné úvery možno vybaviť aj za pár dní, ale napríklad úvery na výstavbu alebo ak má klient špecifický príjem, ktorý dokladuje zložitejšie, sa vybavujú dlhšie. Časovo náročnejšie to môže byť aj pri podnikateľoch, ktorých banky preverujú obzvlášť v tomto období detailnejšie. Proces výrazne predĺži aj to ak je na zakladanej nehnuteľnosti nejaký problém, napríklad zle zakreslená alebo nezapísaná stavba na pozemku či nevysporiadané vlastnícke vzťahy k nehnuteľnosti. Dĺžka procesu sa môže pohybovať od jedného do troch týždňov, ale pri komplikáciách väčšinou na strane nehnuteľnosti či na katastri to môže trvať aj mesiace.
Čo ak splácam hypotéku a prídem o prácu tak ako sa to stalo mnohým ľuďom počas pandémie?
Ak máte nastavené úverové splátky tak, že je tam ešte priestor na ich zníženie, určite by som ešte v čase kým máte prácu a viete, že budete prepustený, riešila možnosť refinancovania alebo zlúčenia viacerých úverov do jedného. V rozpočte sa tak vytvorí priestor na zníženie nákladov. Ale ak to už nie je možné, klient je v kritickej situácii a nemá finančnú rezervu, je veľmi podstatné, aby situáciu riešil okamžite a nie až keď sa dostane do platobnej neschopnosti. S bankou sa vie dohodnúť na odklade splácania. Najhoršie je ak strkáte hlavu do piesku a nekomunikujete s bankou, potom je už neskoro a banky často ani nemajú inú možnosť ako úver zosplatniť.
Keď už mám svoje vysnívané bývanie a splácam úver niekoľko rokov, mám ho nejako priebežne riešiť?
Po načerpaní hypotéky treba ešte myslieť na viacero vecí, napríklad na to, že je potrebné banke vydokladovať zápis kúpnej zmluvy či vymazanie predchádzajúcej ťarchy inej banky na liste vlastníctva. Klienti často zabúdajú aj na to, že mnohé banky dávajú do podmienok na získanie nižšieho úroku presmerovanie výplaty na účet v novej banke alebo stanovia dosiahnuť nejaký obrat na bežnom účte, prípadne požadujú, aby ste urobili niekoľko platieb cez trvalé príkazy či platobnú kartu. Toto všetko si treba skontrolovať, nastaviť a zautomatizovať, aby sa nestalo, že vám banka o rok pošle list o zvýšení úrokovej sadzby a vy nebudete vedieť prečo. Aj toto je jedna z dôležitých vecí, na ktorú treba myslieť po poskytnutí hypotéky.
A čo mám robiť v období výročia fixácie úrokovej sadzby?
Banka vám 2 mesiace pred výročím fixácie pošle list, v ktorom vás informuje, akú úrokovú sadzbu vám ponúka na ďalšie obdobie. Toto veľa klientov zanedbáva, viac-menej to neriešia a výsledkom je, že im vlastne banka predá horší úrok ako by mohli mať. S týmto listom treba ísť do banky a skúsiť ešte vyjednať lepšie podmienky, obzvlášť ak viete, že sú na trhu reklamy na úvery s nižšími úrokmi. Banky dnes veľmi radi zabojujú o klienta, preto to treba využiť.
Ale čo ak mi banka lepší úrok nedá?
Ak vám banka nevyjde v ústrety a viete, že nové úroky sú aspoň o 0,5 % nižšie, má zmysel riešiť refinancovanie do inej banky. Takýto krok dnes môžete urobiť dokonca aj mimo výročia fixácie. Banky sú ochotné urobiť vám kompletný reštart hypotéky, nastaviť vám fixáciu pokojne aj na 10 rokov s oveľa lepšími podmienkami ako máte v súčasnosti, len treba tieto kroky s bankou prejednávať. V tomto znova významnú úlohu zohrá finančný sprostredkovateľ. Má prehľad o trhu a vie, ktorá banka dokáže urobiť úpravu úroku, ktorá banka vám preplatí poplatok za predčasné splatenie aj mimo výročia fixácie a podobne. Hypotéka je vlastne taká istá finančná zmluva ako napríklad poistenie. Treba sa jej venovať minimálne raz za rok, zavolať poradcovi a skontrolovať, či na nej môžete ušetriť alebo získať nejaké iné výhodnejšie podmienky.
Ďalšie aktuálne informácie o hypotékach sa dozviete v našom video rozhovore.
