Rekonštrukcia bývania: Viete, ako ju financovať najvýhodnejšie?

Leto “na malte” je klasika, ktorú každoročne absolvujú tisícky Slovákov. Mnohí z nás aj kvôli pandémii v týchto mesiacoch necestujú na dovolenku do zahraničia, ale vo veľkom prerábajú svoj dom či byt a na to sa treba dobre pripraviť. Hlavne finančne, keďže ceny stavebných materiálov šli v tomto roku hore a vaša prerábka sa môže predražiť. 

Niekomu stačí vymaľovať zopár izieb, vymeniť okná či položiť novú plávajúcu podlahu, iný plánuje novú kuchynskú linku alebo by sa mu páčila modernejšia kúpeľňa. A možno už potrebujete na dome aj novú strechu, alebo uvažujete o prístavbe. Nápadov na vylepšenie bývania je neúrekom, len ešte treba vymyslieť, odkiaľ na to zobrať peniaze. Zvlášť v tejto neistej dobe, kedy obraciame každé euro a hľadáme možnosti ako sa zbytočne nezadlžovať. 

Nevyhádžte sa z úspor

Rekonštrukciu možno financovať viacerými spôsobmi. Samozrejme, najrýchlejšie a najlacnejšie je použiť vlastné finančné zdroje. No nie každý má to šťastie, že by mal poruke pár tisíc eur, ktoré si len tak na počkanie vytiahne z účtu, alebo spod vankúša. A pre tých, ktorí majú niečo nasporené, tiež nie je ideálne minúť celú finančnú rezervu, ktorá by v rodinnej kase lepšie poslúžila na neočakávané situácie, aké nám ukázala aj pandémia.

Preto väčšina z nás zvažuje iné možnosti financovania. Posvietili sme si na tri najčastejšie – spotrebný úver, hypotéku a úver zo stavebnej sporiteľne. Každá alternatíva má niekoľko výhod, ale aj nevýhod.

Krok 1 – nastavte si rozpočet

Poďme však pekne po poriadku. Ešte predtým ako sa vrhnete na porovnávanie úverov, dobre si spočítajte, koľko peňazí vlastne budete potrebovať. Spíšte si všetky práce a úpravy, ktoré plánujete urobiť. Ak nie ste práve domáci kutil, opýtajte sa rodiny, známych, alebo si nájdite na internete referencie na stavebné firmy a nechajte si urobiť viacero cenových ponúk.

TIP: Ak patríte k tým zručnejším a dokážete si prerábku urobiť sami, spíšte si ceny materiálu ako aj nového nábytku a zariadenia, ktoré chcete kupovať. Dnes nájdete už takmer všetky obchody s cenami na internete, o to ľahšie je vyčísliť, koľko peňazí vás plánovaná rekonštrukcia bude stáť.

Nezabudnite na rezervu aspoň 10 – 20 % 

Keď už máte rozpočet hotový, prirátajte si k nemu ešte rezervu. Mala by byť vo výške aspoň 10 – 20 % z celkovej sumy. Pokojne sa môže stať, že vám v polovici rekonštrukčných prác zrazu dôjdu peniaze. Budete potrebovať viac materiálu ako ste mysleli, zistíte, že by sa zišlo vymeniť aj niečo ďalšie s čím ste pôvodne nerátali, predĺžia sa práce… Dôvodov na navýšenie ceny môže byť niekoľko. Preto je lepšie byť na takúto situáciu pripravený.

Správne nastavenie rozpočtu je veľmi dôležité, a tak túto „prípravnú“ fázu nepodceňujte.

Na menšiu prerábku vám možno postačí 4 až 5 tisíc eur, ale pri väčších zásahoch môžete potrebovať aj 15 či 20 tisíc. Ak máte rozpočet na rekonštrukciu hotový, poďme sa pozrieť, ako ju financovať čo najvýhodnejšie.

Spotrebný úver zbytočne predražený

Najrýchlejšie riešenie je požiadať banku o spotrebný úver. ALE nie je to aj najvýhodnejšie. Je pravda, že pôžičku dnes v banke dostanete aj na počkanie. Väčšinou k tomu nepotrebujete žiadne papiere, bločky ani špeciálne doklady, samozrejme okrem občianskeho preukazu. Peniaze vám na účte môžu nabehnúť doslova do pár minút už pri prvej návšteve pobočky, ale – na úvere zbytočne veľa preplatíte. Priemerné úrokové sadzby na nových pôžičkách sa dnes pohybujú na úrovni okolo 7 – 8 % p. a.

TIP: Pôžičku by ste pravdepodobne splácali oveľa kratšie ako hypotéku, ale aj tak by vás vyšla o niekoľko tisíc eur drahšie. Nižšie v ilustračnom príklade si to môžete porovnať aj sami.

Parametre spotrebného úveru

• výška úveru od 300 € do 35 000 €
• splatnosť úveru od 12 mesiacov do 8 rokov
• úrokové sadzby od 3,89 % v závislosti od bonity žiadateľa a zakúpených doplnkových služieb k úveru (účet v banke a jeho aktívne používanie, poistenie úveru
• fixná úroková sadzba a splátka
• úver bez potreby ručenia majetkom

Výhody spotrebného úveru

• rýchle a jednoduché vybavenie a čerpanie úveru
• bez nutnosti dokladovať, na čo ste peniaze použili
• k žiadosti nepotrebujete prakticky nič
• splátka bude rovnaká počas celej doby splácania úveru
• niektoré pôžičky sú bez poplatku za poskytnutie aj bez poplatku za predčasné splatenie

Nevýhody spotrebného úveru

• pri vyšších sumách vysoká splátka kvôli kratšej splatnosti môže výrazne zaťažiť rodinný rozpočet
• niektoré banky majú úroky až okolo 9 % – vyššie preplatenie najmä pri nižšom objeme úveru
• top úroky väčšina bánk podmieňuje vyššou sumou úveru a najmä naviazaním poistenia alebo aktívneho používania účtu, čím vznikajú dodatočné poplatky
• dodatočné náklady na úver v niektorých bankách – poplatok za poskytnutie až vo výške 2 % z objemu úver a poplatok za predčasné splatenie úveru vo výške 1 % zo zostatku úveru

S hypotékou ušetríte a ešte si aj nasporíte

Keď sa už pri prerábkach bavíme o päťcifernej sume, napríklad 15 tisíc eur, v tom prípade je vhodné zvážiť účelovú hypotéku na rekonštrukciu. Pri dnešných úrokových sadzbách okolo 1 % môžete získať lacnejší úver s možnosťou dlhšej splatnosti. Vaša mesačná splátka v porovnaní s pôžičkou tak bude oveľa nižšia.

Ušetrené peniaze si môžete navyše každý mesiac sporiť, a keď sa rozhodnete napríklad o 8 rokov, že už nechcete splácať hypotéku, môžete z nasporených peňazí splatiť zostatok úveru alebo ich použiť na ďalšiu investíciu do nehnuteľnosti. Takto môžete mať lacnejší úver oproti pôžičke a rovnako ho splatiť za 8 rokov, ale s oveľa nižším preplatením.

Zároveň získate voľnosť v mesačnom rozpočte, lebo splátku úveru zaplatiť musíte, ale sporenie si dokážete znížiť alebo prerušiť.

Ilustračný príklad pre porovnanie

Predstavte si, že na rekonštrukciu potrebujete 15 000 € a chcete splácať úver okolo 200 € mesačne.

Popri splácaní hypotéky s nastavenou dobou splácania na 20 rokov si môžete sporiť sumu 140 €, ktorú by ste ušetrili na splátke (211–71 €).

Prepočet je orientačný a nezohľadňuje poplatky (na strane hypotéky aj spotrebného úveru) ani prípadnú zmenu úrokovej sadzby na úvere na bývanie po skončení fixácie. Zhodnotenie investície je orientačné a rovnako nezohľadňuje prípadné poplatky. Cieľom je poukázať na rozdiel v rozložení financií pri plánovanej investícii do rekonštrukcie pri rôznych typoch úverových produktov.

* Ak by ste hypotéku po 8 rokoch z nasporených peňazí predčasne splatili, váš zisk by bol 1 099 €. Ako sme to vypočítali? Za 8 rokov sporenia vaše peniaze dokážete zhodnotiť o 2 369 € a na hypotéke za rovnaké obdobie banke zaplatíte na úrokoch 1 270 €. Rozdiel medzi zhodnotením a zaplatenými úrokmi predstavuje váš zisk 1 099 €. Hypotéka aj spotrebný úver sú takto splatené v rovnakom čase a ešte ste aj zarobili.

Parametre hypotéky so založením nehnuteľnosti

• výška úveru min. 5 000 eur, max. bez obmedzenia (závisí od hodnoty zabezpečenia a schopnosti splácať úver, resp. od konkrétnej banky)
• doba splatnosti min. 4 roky, max. 30 rokov (niekde aj 40 rokov)
• účel: nadobudnutie nehnuteľnosti, refinancovanie úverov (zabezpečených, nezabezpečených), rekonštrukcia /údržba, výstavba, bez účelu, resp. s možnosťou kombinácie vybraných účelov
• úroková sadzba: fixovaná (zo strany banky počas obdobia fixácie nemenná), obdobie fixácie 1, 2, 3, 5, 7, či 10 rokov

Výhody hypotéky so založením nehnuteľnosti

• nízka úroková sadzba vďaka ručeniu nehnuteľnosťou
• dlhá splatnosť hypotéky nezaťaží mesačný rozpočet
• možnosť voľby ľubovoľnej fixácie, dnes si ľudia radi fixujú splátku až na 10 rokov
• možnosť realizovať bezplatné mimoriadne splátky, hypotéku možno flexibilne splácať
• jednoduché dokladovanie účelu, rýchle vybavenie, obvykle rýchle čerpanie na základe návrhu na vklad záložných zmlúv do katastra, nie až po ich zápise
• aktuálne minimálne celkové preplatenie úveru z dôvodu rekordne nízkych úrokových sadzieb
• možnosť riešiť úver bez poplatku za poskytnutie 
• možnosť zlúčenia viacerých úverov do jednej refinančnej hypotéky výrazne zníži mesačné zaťaženie rozpočtu

Nevýhody hypotéky so založením nehnuteľnosti

• dlhodobý záväzok, na ktorý je nutné sa pripraviť
• riziko nesplácania úveru vplyvom neočakávaných životných situácií (najhorší scenár, kedy môže človek prísť o založenú nehnuteľnosť v prípade nesplácania úveru)
• financovanie obvykle len do 80 % – musíte riešiť dofinancovanie iným úverom, vlastnými úsporami alebo ručením viacerými nehnuteľnosťami 
• niektoré banky podmieňujú top úroky nutnosťou zriadiť si v danej banke účet a aktívne ho využívať, prípadne poistiť si cez banku schopnosť splácať úver
• poplatok za predčasné splatenie vo výške 1 % mimo výročia fixácie úveru
• neviete, ako sa vám v budúcnosti zmení výška splátky v závislosti od vývoja úrokových sadzieb

Stavebné sporiteľne pýtajú bločky a faktúry

Treťou možnosťou je zobrať si úver zo stavebnej sporiteľne. Pri nezabezpečenom úvere môžete získať nižší úrok ako na spotrebnom úvere, ale je to komplikovanejšie s dokladovaním. V stavebke totiž musíte vydokladovať každé euro vo forme bločkov a faktúr, čo nemusí každému vyhovovať.

Mnohí si dnes prerábajú svoj byt či dom svojpomocne a využijú aj možnosť získať lacnejšie stavebné materiály bez faktúry. Vtedy môže byť dokladovanie účelu pre stavebnú sporiteľňu problematické.

Naopak, práve takéto situácie rieši hypotéka na rekonštrukciu. K dokladovaniu účelu stačí spísať zoznam plánovaných prác a priložiť fotografie aktuálneho stavu pred začatím rekonštrukcie. Potom do  6 mesiacov (niekde až do roka) doložíte nové fotografie po realizácii. V niektorých prípadoch netreba dokladovať nič, napríklad ak je hodnota vašej nehnuteľnosti v pomere k výške úveru do 70 %.

TIP: Banky dnes vedia poskytnúť hypotéku na rekonštrukciu aj spätne, čiže ak prídete požiadať o hypotéku po ukončení prác. V takom prípade už potrebujete aj bločky a faktúry, keďže banka nevidela reálny stav pred rekonštrukciou. A vtedy je postup dokladovania podobný ako v stavebnej sporiteľni.

Parametre úveru zo stavebnej sporiteľne bez založenia nehnuteľnosti

• úver bez potreby ručenia majetkom
• úrok a splátka môžu byť fixované na určité obdobie 
• výška úveru až do 45 000 €
• splatnosť úveru až na 30 rokov
• úrokové sadzby od 3,9 % v závislosti od bonity žiadateľa a toho, či už ste klientom stavebnej sporiteľne
• ide o kombináciu stavebného sporenia a čerpania úveru
• nutné dokladovať účel použitia poskytnutého úveru

Výhody úveru zo stavebnej sporiteľne bez založenia nehnuteľnosti

• nižšia splátka vďaka dlhšej splatnosti 
• možnosť získať vyššiu sumu ako pri spotrebnom úvere
• možnosť poskytnutia medziúveru aj pre tých, ktorí nemajú uzavreté stavebné sporenie
• pomerne jednoduché vybavenie
• ideálne riešenie na dofinancovanie hypotéky

Nevýhody úveru zo stavebnej sporiteľne bez založenia nehnuteľnosti

• dlhšia splatnosť znamená vyššie preplatenie
• nutnosť založiť si stavebné sporenie, ktoré nie je pri čerpaní úveru prémiovo zvýhodnené 
• povinné dokladovanie celej požičanej sumy bločkami a faktúrami, čo môže byť v prípade svojpomocnej realizácie drobnej stavby či získania stavebného materiálu bez dokladu problém
• treba počítať s viacerými poplatkami v prípade, ak nie je možné využiť akciu či kampaň stavebnej sporiteľne (poplatok za poskytnutie, za zmenu cieľovej sumy, poplatok za vedenie účtu stavebného sporenia)

Hypotéka ponúka rôzne možnosti

K žiadosti o účelovú hypotéku budete potrebovať niekoľko vecí. Keďže zakladáte nehnuteľnosť, dáte si vypracovať znalecký posudok na váš dom (cca 250 eur) alebo byt (cca 150 eur), čo trvá asi týždeň prípadne dlhšie, podľa toho, ako je váš vybraný znalec vyťažený. Okrem toho rátajte s poplatkom za vklad záložných zmlúv na kataster (štandardne 66 eur). Poplatky za posudok aj kataster vám však môže preplatiť banka v rámci svojej kampane, zároveň vám môže poskytnúť aj hypotéku bez poplatku za poskytnutie úveru, čím môžete ušetriť pár stoviek.

Mnohí sa bránia hypotéke z dôvodu nutnosti založiť vlastnú nehnuteľnosť. Ľudia majú obavy, že môžu prísť o strechu nad hlavou, preto volia skôr spotrebný úver bez zabezpečenia bytom či domom. Dnes je však záložné právo na nehnuteľnosti bežná vec. Ak by ste prestali splácať spotrebný úver aj úver na bývanie, rovnako vám môže v konečnom dôsledku na váš majetok siahnuť exekútor.

Preto skôr odporúčame nezaťažovať sa zbytočne veľkou splátkou. Vďaka dlhšej splatnosti na hypotéke máte nižšiu splátku, a znížite tak pravdepodobnosť problémov so splácaním. Navyše úver môžete flexibilne splácať mimoriadnymi vkladmi.

Čo v prípade, ak už na svojej nehnuteľnosti ťarchu máte? Aj to sa dá vyriešiť. Môžete totiž založiť aj inú nehnuteľnosť, napríklad rodičovský byt či dom. Alebo si môžete pri dostatočnej hodnote zabezpečenia zobrať druhý úver na tú istú nehnuteľnosť, prípadne ak je pôvodný úver menej výhodný, môžete ho refinancovať s navýšením.

Na záver ešte dva príklady na porovnanie úverov

Výška úveru 5 000 €, porovnanie pri rovnakej splatnosti 

Výška úveru 25 000 €, požiadavka – najnižšia možná splátka 

* Prepočty nezohľadňujú prípadnú zmenu úrokovej sadzby v budúcnosti

Poraďte sa s odborníkom

V každom prípade stojí za to poradiť sa s finančným sprostredkovateľom. Ak chcete financovať modernizáciu vášho bývania, naši hypotekárni špecialisti vám radi pomôžu vybrať vhodný typ úveru. Prípadne môžu prehodnotiť vašu starú hypotéku a ak zistia, že na nej máte nevýhodné podmienky, nájdu vám lacnejšiu, s nižším úrokom.

V súčasnosti sú úrokové sadzby na nových hypotékach rekordne nízke, takže ľudia svoje existujúce hypotéky vo veľkom refinancujú. Banky aj teraz ponúkajú akcie na hypotékach ako je odpustenie poplatku za poskytnutie alebo preplatenie znaleckého posudku či katastra.

TIP: Ak sa chcete poradiť ako získať čo najvýhodnejšiu hypotéku, zavolajte nám na 0800 60 10 60 alebo nám zanechajte vaše údaje vo formulári nižšie a my sa vám ozveme. FinGO.sk patrí k najväčším sprostredkovateľom hypoték na Slovensku a klienti na našich makléroch oceňujú rýchlosť, profesionalitu a dlhoročné skúsenosti.