Situácia na trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami už dlhšie obdobie praje predávajúcim ako kupujúcim. Ceny nehnuteľností sú vysoké a preto sa logicky natíska otázka – oplatí sa ešte dnes kupovať byt na investíciu? Ako k investičným nákupom pristupujú banky? A čo všetko treba vziať do úvahy, ak sa rozhodnem kúpiť si byt na prenájom? Na otázky odpovedá Katarína Kostková z FinGO.sk.
Dôležitá otázka na úvod: Oplatí sa ešte dnes kupovať byt na investíciu?
Čo sa týka kúpy nehnuteľností, ešte stále to dáva zmysel aj z investičného pohľadu. Ozývajú sa síce hlasy, ktoré odporúčajú počkať na pokles cien. No k poklesu zrejme tak rýchlo nedôjde ako sa čakalo. Opatrenia NBS a ostatné obmedzenia zatiaľ nemajú až taký fatálny dopad na objemy poskytovaných úverov na bývanie a kupujúci majú stále dosť veľkú silu a sú ochotní a schopní platiť vysoké kúpne ceny za nehnuteľnosti. Napriek tomu sa oplatí zvažovať kúpu nehnuteľnosti aj na investíciu, práve kvôli pretrvávajúcim nízkym úrokovým sadzbám. Samozrejme, po zrelej úvahe a s ohľadom na cieľ investora.
Takže stále viem kúpiť výhodne?
Akákoľvek situácia na trhu je, vždy sa dá dobre kúpiť. Je to skôr o vychytaní príležitosti. Častokrát sú dobrou voľbou nehnuteľnosti, ktoré sa predávajú po dedičstve, prípadne ak máte možnosť dostať sa k ponuke nehnuteľnosti ešte pred jej zverejnením na portáloch.
Mnohí používajú na kúpu investičných bytov bankové peniaze.
Je to logické. Hypotéky sú dnes veľmi lacné a vďaka tomu mnohí nakupujú byty aj na prenájom. Ale využívanie bankových zdrojov na kúpu takýchto nehnuteľností sa časom určite obmedzí. Niektoré banky už teraz začali obmedzovať poskytovanie druhej a ďalšej hypotéky a podmienky sú nastavené menej výhodne, ako pri riešení prvého úveru na trvalé bývanie klienta.
Prečo?
Práve aj investičný boom v oblasti nehnuteľností spôsobil, že ceny nehnuteľností vzrástli. Tým bola v mnohých prípadoch znemožnená kúpa prvého bývania pre tých, ktorí si už takéto ceny nemohli dovoliť. Rovnako aj banky majú svoje limity zdrojov vyčlenených na poskytovanie úverov a tie tiež nie sú bezodné.
Bude teda ťažšie získať druhú hypotéku?
Jednoznačne. Ak si klient berie dnes druhú a ďalšiu hypotéku, v jednej banke mu rovno skrátia splatnosť na 20 rokov a znížia LTV na 80 %. Momentálne k investičným klientom takto pristupuje metodicky jedna banka. Ale určite to postupne príde celoplošne, aby sa spomalili investície takéhoto enormného charakteru. Samozrejme, aj naďalej bude možné dostať aj druhú alebo ďalšiu hypotéku, ale banky budú od týchto klientov požadovať vyšší objem vlastných zdrojov.
Ak si kupujem byt, ktorý plánujem prenajímať, vie mi banka započítať do príjmov budúci prenájom?
Nie. Keď si idete kupovať byt na hypotéku, aj keď je druhý v poradí, musíte vydokladovať tu a teraz váš reálny príjem. A z tohto reálneho príjmu vám to musí vychádzať. Musíte byť dostatočne bonitný a mať vyriešené vlastné bývanie a živobytie, ak chcete riešiť investíciu.
Viem pri prenájme zarobiť toľko, aby mi nájom splácal hypotéku?
Pri dobrom nastavení stále viete zarobiť toľko, aby vám nájomné splácalo nielen istinu, ale aj úrok. Ceny nájmov sú vysoké a zrejme ešte porastú, pretože postupne bude pribúdať tých, ktorí nebudú spĺňať podmienky bánk na získanie úveru. Ale oni predsa niekde bývať musia. Ak nie vo vlastnom, tak v prenájme.
Ako si vypočítam budúci výnos z prenájmu?
Tu je dôležité si uvedomiť, že výnos resp. úžitok je pre každého iný, vzhľadom na dôvod, prečo sa rozhodol kupovať investičný byt. Ale ak sa na to pozrieme z pohľadu cash-flow, je ideálne, ak vám nájomné pokryje splátku hypotéky, t.j. istiny aj úroku, platby správcovi, ktoré obsahujú aj fond opráv, platby za energie a internet s TV. Nesmiete tiež zabudnúť na to, že nie celý rok sa vám musí podariť mať nehnuteľnosť prenajatú. Je teda rozumné, pokiaľ vás výška nájomného obvyklá v danej lokalite púšťa, započítať do výšky aj rezervu na mesiace, kedy nehnuteľnosť nebude obsadená, no pravidelné platby budú musieť byť majiteľom nehnuteľnosti uhradené. V priemere to môžu byť cca 2 mesiace v roku, kedy po odchode nájomníkov alebo z iných dôvodov bude nehnuteľnosť prázdna.
Na čo ešte treba myslieť, keď si takýto byt kupujem?
Keď kupujete byt na investíciu, je potrebné zohľadňovať úplne iné parametre, ako keď si kupujete vlastné bývanie. Ľudia musia mať dôvod prísť bývať práve do vášho bytu. Preto nemusí mať práve najkrajší výhľad, aj keď by bol určite plusom. No dôležitejšia je dostupnosť verejnou dopravou, blízkosť škôlky, práce alebo vysokej školy, kde lokalita môže byť hromadne vyhľadávaná kvôli pešej dostupnosti.
Čo ešte je treba zvažovať inak?
Inak musíte posudzovať nielen lokalitu, ale napríklad aj stav. Keď si kupujete byt pre seba, chcete atraktívnu nehnuteľnosť v dobrej kondícii. Alebo naopak, kúpite si byt v pôvodnom stave a prerobíte si ho podľa svojich predstáv. V prípade investičného bytu sa vám však tieto dodatočné náklady nemusia v nájme vrátiť. Pri prenájme je tiež potrebné počítať s rýchlejším opotrebením zariadenia a nových zásahov, keďže prístup nájomníkov k veciam je určite iný ako majiteľov. Preto je optimálne pri investičnom byte zvoliť zlatú strednú cestu. Atraktívny vzhľad síce skracuje dobu hľadania nájomníkov, no v niektorých mestách sa už luxus nemusí v nájme vrátiť.
Aký veľký byt je na investíciu najvhodnejší?
Investori často kupujú menšie byty, pretože pri nich je vyššia pridaná hodnota a po úhrade všetkých nákladov a splátky hypotéky ešte zostáva aj rezerva. Treba si však uvedomiť, že v takýchto bytoch je vyššia fluktuácia nájomníkov. Malé byty sú často iba prestupnou stanicou, klienti si v nich vykrývajú dočasnú potrebu bývania. Je tu teda väčšie riziko odchodu a treba počítať s potenciálne častejšou neobsadenosťou. Na druhú stranu, menšie byty si vie dovoliť viac ľudí a investor má vďaka tomu väčšie portfólio klientov.
Väčšie byty sa obsadzujú ťažšie?
Pri väčších, troj- a viacizbových bytoch je doba hľadania nájomníkov spravidla vyššia. Na druhej strane, keď nájdete nájomníkov, sú to ľudia, ktorí v tom nájme z nejakého dôvodu sú. Preto aj doba nájmu bude dlhšia. Tu je však častokrát iné riziko. Ak sú nájomníkmi rodiny s deťmi, v prípade problémov s platením nájomného môže byť ťažšie nájom ukončiť. Zložitejšie to tiež býva, pokiaľ majú nájomníci prehlásený na danú adresu aj trvalý pobyt.
Aké sú najčastejšie pohnútky pre kúpu investičného bytu?
Pohnútky môžu byť rôzne. Niektorí to berú iba ako formu investície, kedy sa nehnuteľnosť z nájmu doslova „spláca sama”. Iní takýmto spôsobom sporia deťom na štart do života. Pribúda však aj tých, čo investíciu do nehnuteľnosti považujú za určitú formu dôchodkového sporenia. V čase dôchodku buď splatenú nehnuteľnosť predajú, alebo ju budú aj naďalej prenajímať a výrazne si tak nájomným prilepšia k svojmu dôchodku.
Akú radu by ste dali potenciálnym investorom na záver?
Ak zvažujete z niektorého zo spomínaných dôvodov kúpu nehnuteľnosti ako investíciu, urobte tak vzhľadom na pritvrdzujúce sa bankové podmienky čím skôr. Nezabudnite však na kritéria a dôsledné vyhodnotenie očakávaní, ktoré by sa vám kúpou takejto nehnuteľnosti mali naplniť.
